Vous vous demandez s’il est possible de réaliser une donation de parts SCPI sans notaire ?
Bonne nouvelle : c’est une solution tout à fait envisageable dans certains cas, et elle peut vous permettre de transmettre votre patrimoine de façon anticipée, tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée.
Attention toutefois : derrière les avantages apparents, il existe des conditions précises à respecter pour éviter les mauvaises surprises. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre donation, des modalités pratiques aux implications fiscales, en passant par des conseils pour sécuriser votre démarche.
La donation de parts de SCPI sans notaire est aujourd’hui une solution très prisée pour la transmission de son patrimoine, et cela, non sans raison, car elle permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse avec une transmission assurée !
De plus, éviter de passer devant le notaire peut vous apporter un gain de temps et d’argent :
- Réduction des frais : droit d’enregistrement, droits de mutation et honoraires du notaire.
- Procédure plus rapide : la donation peut être simplifiée avec l’accord de toutes les parties.
- Souplesse administrative : pour les donations les plus simples, comme celles entre parents et enfants, elles peuvent être réalisées par acte sous seing privé, et elles sont donc directement enregistrées auprès de l’administration fiscale, un réel gain de temps pour vous !
Néanmoins, comme un bonheur n’arrive jamais seul, il y a également quelques conditions que vous devez respecter, et aléas :
- La sécurité juridique est limitée : un acte sous seing privé ne vous offre pas le même niveau de sécurité qu’un acte notarié, ainsi, la validité de la donation de parts SCPI sans notaire peut être remise en cause en cas de litige ou de contestation.
- Il y a un risque de non-acceptation par la société de gestion : toutes les sociétés de gestion de SCPI n’acceptent pas la donation de parts SCPI sans notaire, il est nécessaire ici que vous consultiez en amont les conditions spécifiques de la SCPI concernée.
- L’enregistrement fiscal est obligatoire : attention, même sans notaire, l’acte de donation doit être enregistrée au service des impôts.
- La valorisation des parts est vivement conseillée : afin d’évitez tout redressement fiscal (ce qui n’est pas plus mal !) pensez à valoriser les parts de la donation selon leur dernière valeur de retrait !
Donation SCPI : comment ça fonctionne ?
Qu’est-ce qu’une donation de parts de SCPI ?
Donner ses parts de SCPI revient à transférer gratuitement la propriété à un bénéficiaire de votre vivant, facilitant ainsi l’organisation de votre héritage avant le moment de la succession.
Qui peut donner et recevoir des parts ?
La donation de parts SCPI sans notaire peut se dérouler entre :
- Ascendants et descendants : vous pourrez ainsi bénéficier d’abattements fiscaux légaux, renouvelables tous les 15 ans, à hauteur de 100 000 € par parent et par enfant.
- Conjoint ou partenaire de Pacs : avec un abattement spécifique.
- Tiers (amis, concubins,…) : la fiscalité est plus lourde, avec un abattement réduit à 1 594 € et des droits pouvant montés jusqu’à 60 %.
Est-il possible de donner gratuitement des parts de SCPI ?
Oui, par définition, une donation est gratuite, néanmoins, cela peut comporter des conditions ou modalités particulières (comme toujours…). Pour un don manuel (ou acte sous seing privé), si la société de gestion le permet, et pour les petits montants, une donation simple suffit, l’acte notarié n’est pas nécessaire.
Peut-on donner des parts de SCPI sans passer par un notaire ?
Oui, il est totalement possible de réaliser une donation de parts SCPI sans notaire.
Donation simple sous un seing privé : est-ce légalement possible ?
La donation peut se dérouler sous seing privé (entre le donateur et le bénéficiaire), uniquement possible dans le cas d’une donation simple. Mais avant de vous lancer dans cette procédure, nous vous invitons à vérifier que la SCPI en question n’exige pas l’intervention d’un notaire.
Est-il obligatoire de passer par un notaire pour une donation ?
Le passage chez le notaire est fortement recommandé dans certaines conditions :
- Dès que la donation implique des montants significatifs,
- Et elle est indispensable si cela concerne une stratégie patrimoniale plus complexe (donation-partage, démembrement,…).
Risques et inconvénients d’une donation sans notaire
Une donation de parts SCPI sans notaire apporte toutefois quelques risques :
- Les contestations futures sont possibles ainsi, la donation peut être remise en cause,
- La société de gestion peut refuser d’enregistrer le transfert de parts sans acte notarié,
- Un acte sous seing privé ne permet pas toujours de formaliser correctement certaines clauses,
- Sans notaire, vous ne pourrez bénéficier de sécurisation juridique ni de conseils adaptés à votre situation, néanmoins un conseiller en gestion de patrimoine peut le faire.
Dans quels cas un notaire est indispensable ?
Pour certaines donations, la présence d’un notaire reste obligatoire, en voici la liste :
- Donation SCPI en démembrement temporaire,
- Donation entre époux ou partenaires de Pacs,
- Donation-partage entre plusieurs enfants,
- Transmission dans le cadre d’un régime matrimonial complexe,
- Lorsque les statuts de la SCPI l’exigent.
Quelle fiscalité pour une donation de parts de SCPI ?
La donation de parts SCPI sans notaire est soumise à la fiscalité des donations. Cela dépend du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, de la valeur des parts transmises ainsi que du moment choisi pour la donation.
Quels sont les abattements applicables selon le lien de parenté ?
Voici un tableau récapitulatif sur les abattements possibles :
| Lien entre le donateur et le bénéficiaire | Abattement applicable | Taux des droits au-delà de l’abattement |
| Parents → enfants | 100 000 € | De 5 % à 45 % par tranches |
| Grand parent → petit enfant | 31 895 € | De 5 % à 45 % par tranches, selon l’arbre généalogique |
| Entre époux ou partenaire de PACS | 80 724 € | Barème progressif après abattement |
| Entre frères et sœurs | 15 932 € | Jusqu’à 45 % |
| Entre tiers (amis, concubin non pacsés) | 1 594 € | 60 % dès le 1er euro au-delà de l’abattement |
L’astuce patrimoniale :
En combinant ces abattements avec des donations programmés tous les 15 ans, il est possible de transmettre des montants importants, ce qui est très avantageux pour vous !
Comment déclarer une donation de parts SCPI sans notaire ?
Même sans passage chez le notaire, la déclaration de la donation est obligatoire. Voici les étapes à suivre :
- 1. Remplir le formulaire n°2735 (disponible sur le site des impôts),
- 2. Le déposer auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du domicile du donateur, dans un délai d’un mois suivant la donation,
- 3. Joindre ces justificatifs :
- Copie de l’acte de donation (sous seing privé ou notarié),
- Justificatif de la valorisation des parts (fourni par la société de gestion),
- Coordonnées du donataire.
Quel est le délai entre deux donations ?
Les abattements fiscaux se réinitialisent tous les 15 ans. Il n’existe pas de délai minimum entre deux donations, mais seule la règle des 15 ans permet de renouveler les abattements.
Quel est le plus avantageux fiscalement, la succession ou la donation ?
| Donation | Succession |
| Permet d’utiliser les abattements plusieurs fois (tous les 15 ans) | Un seul abattement au moment du décès |
| Possibilité de donner en nue-propriété pour optimiser la fiscalité | La pleine propriété est transmise, souvent avec une base plus élevée |
| Anticipation et sérénité pour les héritiers | Moins de contrôle sur la répartition post-décès |
| Moins de droits à payer si la donation est faite tôt | Droits potentiellement plus élevés si le patrimoine a augmenté |
La donation permet de maîtriser la fiscalité des SCPI, la succession quant à elle reste incontournable pour le solde du patrimoine, mais il est fiscalement plus judicieux pour vous et pour vos héritiers de transmettre au fil du temps, dans les meilleures conditions.
Alternatives à la donation de parts SCPI sans notaire et conseils patrimoniaux
Même si la donation en seing privé est possible, la donation notariée reste la voie la plus sécurisante, elle est donc fortement recommandée.
Quand faut-il privilégier une donation notariée ?
Comme vu précédemment, elle reste fortement recommandée, voire obligatoire dans les situations suivantes :
- En cas de montants élevés,
- Pour un démembrement de propriété,
- Pour une donation-partage,
- S’il y a des clauses spécifiques.
Un accompagnement en gestion de patrimoine est également très intéressant et complémentaire pour vous dans ce cas de figure.
L’importance d’un accompagnement en gestion de patrimoine
Donner ses parts de SCPI, c’est bien ; le faire au bon moment, dans les bonnes conditions et avec le meilleur accompagnement, c’est mieux. Grâce à un conseiller en gestion de patrimoine, vous pouvez accéder à diverses possibilités :
- L’analyse personnalisée de votre situation fiscale et familiale,
- La simulation des droits de donation,
- L’optimisation de votre transmission,
- La sécurisation de l’opération au regard du droit civil et fiscal,
- La coordination avec les professionnels impliqués (notaire, expert-comptable, société de gestion de SCPI,…).
C’est le moyen de concilier une stratégie de transmission, une fiscalité maîtrisée et une sérénité juridique ! Pour cela, nous vous invitons à contacter un expert en gestion de patrimoine à Bordeaux.
En conclusion
La donation de parts SCPI sans notaire est une manière efficace pour transmettre votre patrimoine de manière anticipée et optimiser la succession.
Ce qu’il faut retenir
- La donation sous seing privé est envisageable si la société de gestion l’accepte et que la situation est juridiquement simple,
- Mais elle comporte des limites importantes comme l’absence d’acte authentique, des risques de contestations et une fiscalité mal maîtrisée si vous êtes mal accompagnés,
- L’enregistrement fiscal est obligatoire via le formulaire 2735,
- En cas de doute, le recours à un notaire ou à un conseiller en gestion de patrimoine vous est vivement recommandé.
Pour aller plus loin
- Prendre rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine,
- Consulter la société de gestion de votre SCPI,
- Anticiper la transmission par des donations régulières, étalées dans le temps afin d’optimiser les abattements fiscaux,
- Envisager le démembrement de propriété pour transmettre tout en conservant vos revenus (une solution qui peut être très intéressante !),
- Faire appel à un notaire lorsque cela dépasse du cadre familial classique,
Transmettre intelligemment, c’est préparer l’avenir de vos proches tout en protégeant vos intérêts.
N’hésitez pas à contacter votre conseiller, qui saura vous aiguillez dans vos choix présents et futurs !