Mes très chers investisseurs, aujourd’hui nous allons parler de SCPI et de leur démembrement temporaire, qui pourrait vous être très utile ! 😊
Le démembrement temporaire est une stratégie d’investissement qui vous permet de diviser la pleine propriété de la nue-propriété, et cela pour une durée définie – généralement entre 5 ans et 15 ans.
Petit focus sur ces deux mots clés :
- L’usufruit : la personne ayant l’usufruit possède les loyers, mais aussi les charges du bien.
- La nue-propriété : le nue propriétaire récupère la pleine propriété des parts à la suite du démembrement sans devoir payer les charges.
Bien sûr, cela a également différents avantages pour le nu-propriétaire et l’usufruitier :
- Pour le nu-propriétaire, il n’y a pas d’imposition durant tout le démembrement, et il peut récupérer la pleine propriété à l’issue du démembrement sans frais.
- Pour l’usufruitier, cela lui permet de percevoir ses revenus immédiatement et une optimisation fiscale possible car pour les entreprises, les loyers perçus peuvent être compensés avec des charges qui réduiront la base imposable.
Il y a tout de même quelques risques que je me dois de vous donner :
- L’absence de liquidités : la revente est plus difficile.
- L’évolution des loyers et du marché : le rendement peut diminuer si les loyers baissent.
- Sélection de la SCPI : il est essentiel de choisir une SCPI avec un bon historique de rendement* et une gestion qui est solide.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et évoluent dans le temps.
Comprendre le démembrement temporaire en SCPI
➡️ Qu’est-ce que le démembrement temporaire ?
Le démembrement temporaire est différent du démembrement viager :
- Le démembrement temporaire connaît une limite dans le temps : une fois la durée écoulée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Il va être utilisé à des fins d’optimisation fiscale ou si vous souhaitez vous constituer du patrimoine avec un horizon défini.
- Le démembrement viager a une durée indéfinie, car il dure jusqu’au décès de l’usufruitier, et la nue-propriété revient alors aux héritiers. Il va plutôt être utilisé pour des transmissions patrimoniales.
Ainsi, si nous mettons en avant l’investissement en SCPI en démembrement temporaire, c’est qu’il peut vous être vraiment utile dans vos investissements. 😊
Voici quelques atouts :
- Pour les investisseurs en nue-propriété :
- Réduction du prix d’achat : grâce à la décote appliquée, vous pouvez acheter vos parts moins chers.
- Aucune fiscalité sur les loyers : comme vous ne percevez pas de revenu pendant le démembrement, alors vous n’avez pas d’impôt.
- Récupération de la pleine propriété sans surcout : à l’échéance, vous êtes les propriétaires, sans somme à payer.
- Pour les investisseurs en usufruit :
- Accès immédiat à des revenus complémentaires : idéal pour les sociétés cherchant à optimiser leur trésorerie ou pour les particuliers qui veulent des revenus supplémentaires.
- Fiscalité optimisée : les sociétés peuvent amortir la valeur de l’usufruit et réduire l’imposition.
En bref, c’est beaucoup d’avantages pour vous ! 😊
➡️ Qu’est-ce qu’une SCPI en démembrement ?
Une SCPI en démembrement est une SCPI divisée en deux parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ainsi, vous pouvez choisir d’acquérir soit l’usufruit, soit la nue-propriété.
Voici un exemple concret :
Vous achetez 100 000 € de parts en SCPI en nue-propriété avec un décompte de 30% sur 10 ans.
Vous ne déboursez que 70 000 € aujourd’hui, et récupèrerez la pleine propriété des parts au bout de 10 ans, et cela, sans coût additionnel.
Si vous êtes à la recherche d’avantages fiscaux les SCPI en démembrement peuvent être une belle idée à mettre en place pour votre portefeuille !
- Il y a des avantages pour le nu-propriétaire…
- Décote sur le prix d’achat,
- Aucune fiscalité sur les revenus fonciers,
- Optimisation de votre transmission,
- Effet levier à long terme.
- … comme pour l’usufruitier :
- Perception des loyers sans immobilisation du capital,
- Fiscalité plus qu’attractive pour les entreprises,
- Placement temporaire rentable.
➡️ Qu’est-ce que l’usufruit temporaire dans une SCPI ?
Si vous êtes un investisseur avec une forte fiscalité, investir en SCPI en usufruitier peut vous apporter des avantages fiscaux très intéressants :
- Aucun capital immobilisé en pleine propriété,
- Déduction des revenus en BIC ou IS pour les sociétés,
- Pad d’IFI pour les particuliers,
- Optimisation de la fiscalité sur le revenu.
Pour montrer l’efficacité de l’usufruit temporaire à générer des revenus immédiat et rentables, voici un exemple concret (ouvrez les oreilles, cela va vous intéresser mes chers investisseurs) :
Vous achetez l’usufruit temporaire de parts de SCPI de rendement pour 5 ans à 40 % du prix de la pleine propriété. Vous percevez ainsi 100 % des loyers pendant cette période.
À la fin du démembrement, vous n’en possédez plus les parts, mais vous avez bénéficié d’un rendement potentiel supérieur à 8 % ou 10 % par an.
Cette option est donc idéale si vous être une entreprise avec un excédent de trésorerie ou si vous êtes un investisseur fortement fiscalisé.
Pourquoi investir en SCPI en démembrement temporaire ?
➡️ Un levier fiscal puissant pour les investisseurs fortement imposés
En effet, un des forts atouts de cette solution est sa neutralité fiscale : cela vous permet un réel gain !
Voici un autre exemple concret :
Vous achetez 100 000 € de parts de SCPI en nue-propriété avec une décote de 35 %, soit un investissement réel de 65 000 €.
Après 10 ans, vous allez pouvoir récupérer la pleine propriété, qui valent 100 000 € sans aucune imposition pendant la durée du démembrement.
Mais cette solution n’a pas qu’un seul atout ! Elle vous permet également d’anticiper une baisse de revenus futurs, notamment à la retraite ; on vous explique avec un exemple simple :
Vous êtes cadre supérieur, avec un TMI de 45 % ; vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété sur 10 ans, sans être imposé durant cette période.
Quand vous arrivez à la retraite, vous allez passer à un TMI plus haut (14 % ou 30 %) ; ainsi, lorsque vous récupérez la nue-propriété de vos parts, vous commencez à en percevoir les loyers, avec une imposition bien plus basse !
➡️ Quelle est la durée moyenne d’un démembrement temporaire ?
Un démembrement temporaire se fait généralement sur 5, 10 ou 15 ans :
| 5 ans | 10 ans | 15 ans | |
|---|---|---|---|
| Avantages | ↪ Idéal pour un usufruitier cherchant un rendement élevé à court terme. ↪ Décote modérée (20 à 30%), récupération rapide du capital pour le nu-propriétaire. | ↪ Équilibre entre rentabilité et optimisation fiscale. ↪ Décote plus importante pour le nu-propriétaire (30 % à 40%). ↪ Bon compromis pour anticiper une baisse d’impositions future (ex : la retraite). | ↪ Décote maximale (40 % à 50 %), meilleure valorisation patrimoniale pour le nu-propriétaire. ↪ Intéressant pour les investisseurs à long terme et pour les stratégies de transmission. |
| Inconvénients | Moins intéressant pour le nu-propriétaire car la décote est plus faible. | – | Moins attractif pour les usufruitiers, car leur engagement est plus long. |
Plus la durée est longue, plus la décote est importante, et cela améliore le rendement à terme du nu-propriétaire. La durée idéale dépend des objectifs patrimoniaux, mais :
- 5 ans est la durée idéale pour une meilleure rentabilité immédiate pour l’usufruitier,
- 10 ans est un bon compromis entre rentabilité et décote,
- 15 ans représente une stratégie à long terme avec une optimisation maximale pour le nu-propriétaire.
➡️ Quels sont les rendements espérés ?
Voici les différents rendements que vous pouvez espérer
| Type d’investissement | Montant investi | Durée | Décote (nue-propriété) / Prix usufruit | Revenus perçus / Gain final | Rendement annuel moyen |
|---|---|---|---|---|---|
| Usufruit | 40 000 € | 5 ans | 40 % | 5 000 €/an, soit 25 000 € | 12,5 % |
| 40 000 € | 10 ans | 40 % | 5 000 €/an, soit 50 000 € | 12,5 % | |
| Nue-propriété | 65 000 € | 10 ans | 35 % | 100 000 € | 4,4 % |
| 55 000 € | 15 ans | 45 % | 100 000 € | 5,2 % |
Ainsi, l’usufruit est un choix idéal pour des revenus immédiats au rendements élevé, mais avec un capital engagé temporairement. Contrairement à la nue-propriété qui elle est parfaite pour optimiser votre fiscalité et préparer des revenus futurs.
Le choix, votre choix, dépend donc de vous, de votre profil investisseur et de vos objectifs financiers.
SCPI en démembrement temporaire : quels risques et points de vigilance ?
➡️ Est-ce que l’usufruit temporaire est amortissable ?
En effet, une SCPI en démembrement est amortissable pour les investisseurs professionnels ou pour les entreprises, ce qui peut représenter pour vous un levier fiscal important.
Par exemple, pour une entreprise qui achète 100 000 € sur 10 ans, elle peut amortir 10 000 € chaque année, cet amortissement vient réduire évidement son bénéfice imposable. Si l’entreprise est imposée à 25 % d’IS, alors l’économie d’impôt sera de 2 500 € par an.
C’est en cela que l’amortissement peut être pour votre entreprise un levier fiscal très puissant.
➡️ Quels sont les risques liés à l’investissement en SCPI en démembrement ?
Il existe trois risques pour un investissement en SCPI en démembrement temporaire :
| Risque | Explication | Solution pour l’éviter |
|---|---|---|
| Manque de liquidité | Revente difficile avant l’échéance | Investir un capital immobilisable, choisir une durée adaptée |
| Perte potentielle en cas de revente anticipée | Risque de décote supplémentaire | Sélectionner des SCPI attractives et dynamiques |
| Impact fiscal en cas de cession | Plus-values imposables sur la revente | Etudier la fiscalité avant d’investir et éviter la sortie anticipée |
Foire aux questions
Quelle est la différence entre une donation et un démembrement ?
Voici les principales différences entre le démembrement et la donation :
| Démembrement | Donation | |
|---|---|---|
| Nature de l’opération | Séparation entre usufruit et nue-propriété | Transmission définitive du bien |
| Impact fiscal | Pas d’imposition immédiate pour le nu-propriétaire | Droits de donation à payer selon la valeur transmise |
| Droits à payer | La nue-propriété est moins taxée que la pleine propriété | Droits de donation calculés sur la valeur du bien donné |
| Possession des revenus | L’usufruitier perçoit les loyers ou utilise le bien | Le donataire devient plein propriétaire immédiatement |
| Sortie du dispositif | La pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire | Le donateur perd définitivement son bien |
| Flexibilité | Réversible en cas d’accord entre les parties | Irréversible une fois réalisée |
Chaque processus à son avantage, cela dépend de votre profil et de ce que vous recherchez !
Quels sont les avantages du démembrement temporaire par rapport à un investissement classique ?
| Démembrement temporaire | Investissement en pleine propriété | |
|---|---|---|
| Prix d’achat | Prix réduit (40-60% de décote sur la pleine propriété) | Prix total du bien |
| Charges et entretien | À la charge de l’usufruitier | À la charge du propriétaire |
| Revenus locatifs | Aucune perception directe (usufruitier perçoit les loyers) | Revenus locatifs classiques |
| Fiscalité | Pas d’impôts fonciers ni d’IR sur les loyers | IR sur les revenus locatifs, taxe foncière |
| Valorisation | Pleine propriété récupérée à terme sans frais supplémentaire | Valorisation progressive, dépend du marché |
| Liquidité | Engagement sur une durée déterminée, revente possible mais moins liquide | Plus liquide, mais avec une fiscalité sur les plus-values en cas de revente |
Le démembrement temporaire peut réellement être intéressant comparé à l’investissement classique si vous ne voulez pas de contrainte de gestion, mais avec une valorisation à long terme.
Mes très chers investisseurs, nous allons pouvoir conclure notre article en mettant l’accent sur les avantages et les inconvénients du démembrement temporaire :
Les avantages sont nombreux, comme vu précédemment :
- Prix d’acquisition réduit,
- Absence de gestion locative,
- Optimisation fiscale,
- Stratégie patrimoniale efficace.
Néanmoins, de petites zones d’ombres sont à prévoir :
- Absence de revenus locatifs immédiat,
- Engagement sur le long terme,
- Nécessité d’une bonne analyse, ou d’un bon gestionnaire en patrimoine (coup de chance pour vous 😊) !
Ainsi, si vous être à la recherche de plus-value à terme, fortement fiscalisé et/ou souhaitant préparer votre retraite ou transmission à moindre coût, investir en SCPI en démembrement temporaire est la solution idéale pour vous !
Investir en SCPI permet d’accéder indirectement à l’immobilier, une valeur refuge, avec un seuil d’entrée accessible et une flexibilité d’investissement. La souscription peut se faire via de l’épargne disponible ou un financement. Ce type d’investissement offre une diversification du patrimoine, avec une gestion locative déléguée à des professionnels, et génère des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus. Enfin, il bénéficie d’une revalorisation continue de l’immobilier, augmentant ainsi le prix des parts au fil du temps.
