Avantage fiscal immédiat
Valorisation du patrimoine
Souplesse d’application
Optimisation durable
Définition et avantages du déficit foncier
Le déficit foncier est un dispositif fiscal simple et puissant permettant aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu tout en finançant la rénovation de biens immobiliers anciens.
En réinvestissant dans la qualité du parc locatif, ce mécanisme soutient à la fois la valorisation du patrimoine privé et l’entretien du patrimoine national.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier désigne la situation où les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.) dépassent les revenus locatifs perçus.
La loi autorise alors à imputer ce déficit sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an, et à reporter l’excédent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ce mécanisme s’applique uniquement aux locations nues (non meublées), relevant du régime foncier réel.
Les avantages fiscaux du déficit foncier
Une réduction d’impôt directe
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global, jusqu’à 10 700 € par an (voire plus dans certains cas particuliers, notamment en cas de copropriété dégradée).
Ce montant vient réduire immédiatement l’assiette imposable, générant une économie d’impôt proportionnelle à votre TMI (taux marginal d’imposition).
Un levier patrimonial
Les travaux engagés permettent de rénover, isoler, moderniser le bien, ce qui entraîne souvent :
- Une hausse de sa valeur de revente,
- Une amélioration du confort locatif,
- Une réduction de la vacance.
Une stratégie flexible
Le dispositif n’impose ni plafond d’investissement, ni zonage, ni durée de location spécifique (contrairement aux dispositifs Pinel ou Denormandie).
Il s’adapte donc à la plupart des situations : investisseurs en patrimoine ancien, héritiers souhaitant rénover un bien familial, ou contribuables déjà bailleurs.
Un cumul possible avec d’autres optimisations
Le déficit foncier peut être combiné avec d’autres solutions (comme la nue-propriété ou le Malraux) selon le profil fiscal et la stratégie de long terme du client.
Des réponses à tous vos objectifs
La marche à suivre avec Aquilogia Patrimoine
Aquilogia Patrimoine vous propose des opérations optimisées au déficit foncier, avec une gestion complète et personnalisée de votre investissement immobilier :
1️⃣ Étude personnalisée de votre situation
Nos conseillers analysent votre revenu imposable, votre patrimoine immobilier et votre profil fiscal pour déterminer si le régime du déficit foncier est adapté.
2️⃣ Sélection du bien et validation technique
Nous identifions des biens anciens à rénover, situés dans des zones à forte demande locative, en partenariat avec des promoteurs spécialisés.
Nos équipes vérifient la nature des travaux éligibles, leur impact fiscal et la rentabilité globale du projet.
3️⃣ Mise en place et suivi du projet
Aquilogia Patrimoine assure le pilotage administratif et fiscal, en lien avec les artisans, notaires et experts comptables.
Chaque dépense est documentée pour permettre une déduction optimale lors de la déclaration annuelle.
4️⃣ Optimisation et gestion dans le temps
Nous accompagnons nos clients sur la durée du projet, notamment pour :
- Le report des déficits non imputés,
- La mise en location conforme à la réglementation,
- La gestion locative après travaux,
- La déclaration fiscale annuelle.
➡️ Liens utiles pour approfondir vos connaissances
Pour mieux comprendre les enjeux et avantages du déficit foncier, nous vous recommandons les articles suivants :
- Les avantages de la diversification de patrimoine
- Quel dispositif de défiscalisation privilégier dans l’ancien ?
Pour des informations complémentaires sur les aspects légaux et fiscaux du déficit foncier, vous pouvez consulter :
- Le site officiel de l’administration française sur le déficit foncier
- Les conseils de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL)
En conclusion, le déficit foncier représente une opportunité intéressante pour optimiser votre investissement immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. En collaborant avec Aquilogia Patrimoine, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé et de conseils avisés pour maximiser vos rendements et valoriser votre patrimoine.
Nos autres solutions d’investissement
Vos principales question sur le Déficit Foncier
Quel budget faut-il prévoir pour un projet en déficit foncier ?
Il n’existe pas de seuil minimal ou maximal.
Les projets accompagnés par Aquilogia Patrimoine se situent généralement entre 150 000 € et 400 000 €, travaux compris.
Le budget dépend de la localisation, du volume de travaux et du rendement locatif attendu.
L’avantage fiscal est proportionnel à la quote-part des travaux, souvent comprise entre 40 % et 60 % du montant total.
Quels profils sont concernés ?
Le dispositif s’adresse aux propriétaires bailleurs ou investisseurs imposés à partir de 30 % ou 41 % de TMI, cherchant à réduire leur impôt tout en valorisant un bien immobilier.
Il convient aussi aux contribuables souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier sans contrainte de plafonnement global des niches fiscales.
FAQ sur le Déficit Foncier
Comment fonctionne concrètement le déficit foncier ?
Le déficit foncier se calcule chaque année en soustrayant les charges déductibles (travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt…) aux revenus locatifs bruts.
Si les charges sont supérieures aux loyers, la différence constitue un déficit :
- Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
- Jusqu’à 10 700 € peuvent être déduits du revenu global.
Quels types de travaux sont déductibles ?
Les travaux d’entretien et de réparation (remplacement de chaudière, toiture, isolation, électricité, etc.) ;
Les travaux d’amélioration qui ne modifient pas la structure du bien.
En revanche, les travaux de construction, agrandissement ou reconstruction ne sont pas déductibles.
Les dépenses doivent être effectivement payées dans l’année où elles sont déduites.
Faut-il louer le bien ?
Oui, impérativement. Le bien doit être mis en location nue (non meublée), à usage d’habitation principale, pendant au moins 3 ans à compter de la déduction du déficit.
Sans cette condition, l’administration fiscale peut remettre en cause l’avantage fiscal.
Peut-on acheter via une société (SCI, par exemple) ?
Oui, à condition que la société soit soumise à l’impôt sur le revenu (SCI translucide).
Les associés bénéficient alors du déficit foncier au prorata de leurs parts.
En revanche, une SCI à l’IS ne permet pas de bénéficier du mécanisme.
Peut-on combiner déficit foncier et location meublée ?
Non, le dispositif ne s’applique qu’aux locations nues.
La location meublée relève du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec une fiscalité différente.
Quelle différence entre déficit foncier et Loi Malraux ?
Le déficit foncier s’applique à tout bien ancien nécessitant des travaux, sans zone géographique particulière, et la réduction d’impôt dépend de votre TMI.
La Loi Malraux cible des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés et offre une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux, mais plafonnée à 400 000 €.
Le dispositif est-il soumis au plafonnement global des niches fiscales ?
Non. Le déficit foncier échappe au plafond de 10 000 € des niches fiscales, ce qui en fait un outil d’optimisation très efficace pour les foyers à forte imposition.
Peut-on reporter un déficit foncier non utilisé ?
Oui, le report est possible pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
C’est un avantage clé : même si vous ne pouvez pas imputer tout le déficit la première année, vous continuez à en profiter dans le temps.
Que se passe-t-il si je vends le bien ?
Si la vente intervient avant les 3 ans de location, l’administration peut requalifier l’opération et exiger le remboursement de l’avantage fiscal.
Au-delà de ce délai, la plus-value est calculée selon le régime classique des plus-values immobilières.
Quelles sont les risques et obligations du déficit foncier ?
Pour pouvoir bénéficier des déficits fonciers, quelques obligations sont à respecter :
- Revenus brut foncier : Le revenu brut comprend les loyers perçus au cours de l’année d’imposition considérée (ceux perçus à leur échéance normale, les loyers arriérés ou ceux perçus d’avance). S’y ajoutent des recettes accessoires ou exceptionnelles (indemnités d‘assurance, dépenses mises par convention à la charge des locataires).
- Pour pouvoir générer (puis imputer) un déficit foncier, il faut que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d’imposition. Toutefois, en cas de passage temporaire sur le régime micro foncier, les déficits antérieurs sont conservés (toujours dans la limite des 10 années) et pourront être imputés en revenant au régime réel.
- Attention toutefois à l’article 156-I-3 du CGI, lorsque vous avez recours au déficit foncier pour minorer vos revenus globaux de l’année N, vous vous engagez à continuer à louer pendant les 3 années suivantes (c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre N+3). Dans le cas contraire, si vous vendez votre bien ou arrêtez de le louer, un rétro-calcul sera fait sur les déficits fonciers utilisés durant les années précédentes.
Soit, vous n’avez pas recours au déficit foncier pendant la période de réalisation des travaux et vous pourrez alors déduire le montant de ces travaux pour le calcul de votre plus-value immobilière.
Lorsque vous revendrez le bien immobilier, vous serez alors imposé sur la plus-value immobilière réalisée s’il y en a une. Deux solutions s’offrent alors à vous :
Soit, vous avez recours au déficit foncier pour réduire vos impôts pendant la période de réalisation des travaux mais vous ne pourrez pas déduire le montant de ces travaux dans le calcul de votre plus-value immobilière.
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