Loi Monuments Historiques

Ces deux dispositifs poursuivent le même objectif — encourager la rénovation du patrimoine ancien — mais leur fonctionnement fiscal et leur impact sur l’impôt diffèrent radicalement.

La Loi Monuments Historiques permet une déduction totale et illimitée des dépenses de restauration (travaux, charges, intérêts d’emprunt) sur le revenu global du contribuable, sans aucun plafond et sans limite de montant. C’est donc une réduction proportionnelle au taux d’imposition réel du foyer.

La Loi Malraux, à l’inverse, accorde une réduction d’impôt plafonnée (30 % maximum selon la zone), avec un plafond de 400 000 € de travaux sur 4 ans.

➡️ En clair : la Loi Monuments Historiques s’adresse aux contribuables fortement fiscalisés (TMI 41 %) qui souhaitent réduire leur impôt de manière significative, tandis que la Loi Malraux cible des profils intermédiaires.

Oui, et c’est l’un des grands avantages du dispositif Monuments Historiques : la liberté d’usage. L’investisseur peut choisir d’occuper le bien à titre de résidence principale ou secondaire, ou bien de le louer.

Contrairement à d’autres régimes fiscaux, il n’existe aucune contrainte sur les loyers ni sur les ressources des locataires, et aucun engagement de location obligatoire.

Ce cadre souple permet de concilier avantage fiscal et usage personnel, notamment pour ceux qui souhaitent conserver un bien à fort cachet ou en faire un actif familial de prestige, transmis aux générations futures.

Oui, la restauration du bien est au cœur même du dispositif. Pour bénéficier des avantages de la Loi Monuments Historiques, l’investisseur doit entreprendre des travaux de rénovation complète, encadrés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).

Ces travaux visent à préserver l’intégrité historique et architecturale du bâtiment, ce qui implique une sélection rigoureuse des matériaux, des artisans et des méthodes.

Les dépenses engagées, souvent importantes, sont intégralement déductibles du revenu global, mais elles doivent impérativement être justifiées et validées par l’administration.

C’est cette exigence qui confère au dispositif sa crédibilité et sa valeur patrimoniale durable.

L’investisseur doit conserver le bien pendant au moins 15 ans, à compter de la date d’acquisition. Cet engagement vise à garantir la pérennité du patrimoine rénové et à éviter les opérations purement spéculatives.

La conservation sur le long terme permet également de capitaliser sur la valeur patrimoniale du bien, souvent située dans des zones recherchées (centres historiques, quartiers classés).

En revanche, une cession anticipée du bien avant 15 ans entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Oui, et c’est même une stratégie d’optimisation fiscale particulièrement intéressante. Les intérêts d’emprunt contractés pour financer l’acquisition ou les travaux d’un bien classé sont eux aussi déductibles du revenu global.
Ainsi, le recours à l’emprunt permet de maximiser la déduction fiscale tout en préservant sa trésorerie.

Dans les faits, de nombreux investisseurs financent entre 60 % et 80 % de l’opération à crédit, afin de profiter à la fois de l’effet de levier et de la déductibilité totale des intérêts.

Non, et c’est ce qui fait de la Loi Monuments Historiques un dispositif unique sur le plan fiscal. Elle n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an), contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard…).

Cette absence de plafond permet aux foyers fortement imposés — notamment ceux à 41 % ou 45 % de TMI — de réduire leur impôt de manière substantielle, parfois de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur une seule année. C’est pour cette raison que le dispositif est souvent utilisé comme outil de défiscalisation haut de gamme, réservé aux investisseurs les plus avertis.

Les biens éligibles sont exclusivement ceux classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques par le ministère de la Culture. Il peut s’agir :

• D’hôtels particuliers,
• De châteaux ou demeures historiques,
• D’anciens couvents,
• Ou encore d’immeubles remarquables situés dans des centres-villes protégés.

Ces biens, rares par nature, bénéficient d’un emplacement exceptionnel, d’une architecture distinctive et d’une valeur culturelle inestimable.

En investissant dans un tel bien, l’épargnant devient acteur de la préservation du patrimoine français tout en diversifiant son portefeuille immobilier avec un actif tangible et prestigieux.

La revente d’un bien acquis sous le régime Monuments Historiques est possible, mais elle doit être soigneusement anticipée.

Si la cession intervient avant la fin du délai de 15 ans, l’administration fiscale remet en cause les avantages obtenus, et les déductions précédemment appliquées peuvent être réintégrées.

Au-delà de cette période, la revente est libre et la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières classiques.

Cependant, la rareté de ces biens sur le marché et leur caractère patrimonial entraînent souvent une revalorisation importante sur le long terme. C’est pourquoi il s’agit avant tout d’un placement de long terme, à envisager dans une logique de transmission ou de capitalisation.

Parce que la Loi Monuments Historiques est l’un des dispositifs fiscaux les plus techniques et encadrés.
Elle requiert une parfaite maîtrise des règles administratives, fiscales et patrimoniales, ainsi qu’une coordination entre plusieurs acteurs : notaire, société de restauration, architecte des Bâtiments de France, et expert fiscal.

Se faire accompagner par Aquilogia Patrimoine, c’est bénéficier d’une expertise complète et indépendante :

• Étude de faisabilité fiscale,
• Sélection de biens éligibles validés par les ABF,
• Optimisation du plan de financement,
• Suivi du chantier et accompagnement sur la durée.

👉 Notre rôle est de sécuriser chaque étape de votre investissement pour en faire un levier de valorisation durable, à la fois pour votre patrimoine personnel et pour le patrimoine culturel français.