Déficit foncier

Le déficit foncier se calcule chaque année en soustrayant les charges déductibles (travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt…) aux revenus locatifs bruts.
Si les charges sont supérieures aux loyers, la différence constitue un déficit :

• le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
• jusqu’à 10 700 € peuvent être déduits du revenu global ;

Les travaux d’entretien et de réparation (remplacement de chaudière, toiture, isolation, électricité, etc.) ;

Les travaux d’amélioration qui ne modifient pas la structure du bien.

En revanche, les travaux de construction, agrandissement ou reconstruction ne sont pas déductibles.
Les dépenses doivent être effectivement payées dans l’année où elles sont déduites.

Oui, impérativement. Le bien doit être mis en location nue (non meublée), à usage d’habitation principale, pendant au moins 3 ans à compter de la déduction du déficit.
Sans cette condition, l’administration fiscale peut remettre en cause l’avantage fiscal.

Oui, à condition que la société soit soumise à l’impôt sur le revenu (SCI translucide).
Les associés bénéficient alors du déficit foncier au prorata de leurs parts.
En revanche, une SCI à l’IS ne permet pas de bénéficier du mécanisme.

Non, le dispositif ne s’applique qu’aux locations nues.
La location meublée relève du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec une fiscalité différente.

Le déficit foncier s’applique à tout bien ancien nécessitant des travaux, sans zone géographique particulière, et la réduction d’impôt dépend de votre TMI.
La Loi Malraux cible des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés et offre une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux, mais plafonnée à 400 000 €.

Non. Le déficit foncier échappe au plafond de 10 000 € des niches fiscales, ce qui en fait un outil d’optimisation très efficace pour les foyers à forte imposition.

Oui, le report est possible pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
C’est un avantage clé : même si vous ne pouvez pas imputer tout le déficit la première année, vous continuez à en profiter dans le temps.

Si la vente intervient avant les 3 ans de location, l’administration peut requalifier l’opération et exiger le remboursement de l’avantage fiscal.
Au-delà de ce délai, la plus-value est calculée selon le régime classique des plus-values immobilières.

Pour pouvoir bénéficier des déficits fonciers, quelques obligations sont à respecter :

• Revenus brut foncier : Le revenu brut comprend les loyers perçus au cours de l’année d’imposition considérée (ceux perçus à leur échéance normale, les loyers arriérés ou ceux perçus d’avance).  S’y ajoutent des recettes accessoires ou exceptionnelles (indemnités d‘assurance, dépenses mises par convention à la charge des locataires).

• Pour pouvoir générer (puis imputer) un déficit foncier, il faut que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d’imposition. Toutefois, en cas de passage temporaire sur le régime micro foncier, les déficits antérieurs sont conservés (toujours dans la limite des 10 années) et pourront être imputés en revenant au régime réel.

• Attention toutefois à l’article 156-I-3 du CGI, lorsque vous avez recours au déficit foncier pour minorer vos revenus globaux de l’année N, vous vous engagez à continuer à louer pendant les 3 années suivantes (c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre N+3). Dans le cas contraire, si vous vendez votre bien ou arrêtez de le louer, un rétro-calcul sera fait sur les déficits fonciers utilisés durant les années précédentes.

Soit, vous n’avez pas recours au déficit foncier pendant la période de réalisation des travaux et vous pourrez alors déduire le montant de ces travaux pour le calcul de votre plus-value immobilière.

Lorsque vous revendrez le bien immobilier, vous serez alors imposé sur la plus-value immobilière réalisée s’il y en a une. Deux solutions s’offrent alors à vous :

Soit, vous avez recours au déficit foncier pour réduire vos impôts pendant la période de réalisation des travaux mais vous ne pourrez pas déduire le montant de ces travaux dans le calcul de votre plus-value immobilière.