Réduction fiscale jusqu’à 21%
Valeur refuge : la pierre
Réhabilitation en cœur de ville
Souplesse locative
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif De Normandie vous permet d’investir dans l’immobilier ancien à rénover, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 %. En ciblant des villes moyennes en pleine redynamisation, vous combinez fiscalité avantageuse, accessibilité, et opportunités patrimoniales de long terme.
Le dispositif De Normandie est un mécanisme de défiscalisation immobilière mis en place par l’État pour encourager la rénovation de logements anciens dans certaines villes moyennes françaises. Il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier ancien à rénover, le mettre en location, et bénéficier d’un avantage fiscal.
Créé en 2019, ce dispositif est calqué sur le fonctionnement du Pinel, mais appliqué à de l’immobilier ancien, sous condition de travaux. Il s’inscrit dans la politique de revitalisation des centres-villes et s’applique uniquement dans les communes éligibles labellisées “Action Cœur de Ville” ou ayant signé une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire).
La loi de finance de 2019 énonce : « Toute personne physique qui investit dans un logement ancien dans une commune éligible, destiné à la location, et qui réalise des travaux de rénovation dans le cadre de la revitalisation du territoire, peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21% du montant de l’investissement, répartie sur la durée de l’engagement de location. »
Les atouts du dispositif Denormandie
- Réduction d’impôt jusqu’à 21 % du montant investi, selon la durée d’engagement de location,
- Investissement dans l’ancien avec travaux, pour valoriser le patrimoine urbain et répondre à une vraie demande locative,
- Bénéficier des garanties liées aux logements neufs : parfait achèvement, garantie des équipements durant 2 ans, garantie décennale et de dommages ouvrages,
- Plafonnement des loyers et des ressources du locataire, permettant une certaine stabilité locative,
- Engagement sur 6, 9 ou 12 ans, avec possibilité de prolongation,
- Possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions.
Des réponses à tous vos objectifs
Marche à suivre : investir en Denormandie avec Aquilogia Patrimoine
1️⃣ Échange personnalisé pour valider votre stratégie
Avant toute chose, nous prenons le temps d’analyser :
- votre situation fiscale,
- vos objectifs patrimoniaux (revenus complémentaires, réduction d’impôt, transmission…),
- votre capacité d’emprunt et votre capacité d’épargne.
L’objectif est de valider si le dispositif De Normandie est adapté à votre profil et vos objectifs.
2️⃣ Sélection du bien et simulation fiscale du dispositif Denormandie
Nos conseillers en gestion de patrimoine pour vous des opportunités dans des villes éligibles, avec un réel potentiel locatif et patrimonial.
Nous réalisons ensuite une simulation détaillée avec :
- le montant total de l’investissement (travaux inclus),
- la réduction d’impôt attendue selon la durée de location,
- le rendement net après impôt et charges,
- un plan de financement adapté.
3️⃣ Mise en œuvre du projet
Aquilogia Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes opérationnelles :
- Sélection des partenaires (promoteurs, notaires, courtiers…),
- Suivi de la signature chez le notaire,
- Suivi de l’exécution des travaux,
- Mise en location du bien (via nos partenaires ou votre propre réseau).
4️⃣ Suivi fiscal et déclaratif dans la durée
Chaque année, notre équipe vous accompagne dans la déclaration de revenus fonciers et dans l’optimisation de votre fiscalité immobilière.
Notre objectif : vous permettre de profiter pleinement des avantages du De Normandie, sans complexité ni mauvaise surprise.
Nos autres solutions d’investissement
Vos principales questions sur le dispositif Denormandie
Le dispositif De Normandie est-il fait pour moi ?
Il peut être adapté si vous êtes fortement fiscalisé (à partir de 5 000 € d’impôt par an), que vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien, et que vous êtes prêt à respecter un cadre précis (plafond de loyers, qualité des travaux, durée de location).
Est-ce vraiment rentable ?
Oui, à condition d’acheter au bon prix, dans une commune avec une vraie demande locative, et de bien encadrer les travaux. L’accompagnement par un cabinet spécialisé comme Aquilogia Patrimoine est essentiel pour sécuriser le projet.
Foire aux questions
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt avec le dispositif Denormandie ?
Vous devez acheter un bien ancien dans une zone éligible, réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, et vous engager à le louer nu pendant 6, 9 ou 12 ans.
Quel est le plafond de l’investissement ?
Le montant pris en compte pour la réduction d’impôt est limité à 300 000 € par an et 5 500 € par m².
Quels types de travaux sont éligibles dans le Denormandie ?
Il peut s’agir de travaux d’amélioration énergétique, de réhabilitation, ou de modernisation. Ils doivent être réalisés par des professionnels certifiés et viser une amélioration d’au moins 30 % de la performance énergétique.
Puis-je faire les travaux moi-même ?
Non. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les travaux doivent obligatoirement être réalisés par des entreprises professionnelles.
Puis-je louer à mes enfants ou mes parents en utilisant le dispositif Denormandie ?
Oui, c’est possible, à condition qu’ils ne soient pas rattachés à votre foyer fiscal.
Que se passe-t-il si je revends le bien avant la fin de l’engagement ?
Vous perdez les avantages fiscaux obtenus, sauf cas de force majeure (invalidité, licenciement, décès…).
Quelle est la fiscalité sur les loyers ?
Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier ou le régime réel selon votre situation.
Peut-on financer l’achat en Denormandie à crédit ?
Oui, c’est même recommandé. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers si vous optez pour le régime réel.
Jusqu’à quand le dispositif Denormandie est-il valable ?
Le dispositif De Normandie est actuellement prorogé jusqu’au 31 décembre 2026 (sous réserve d’évolutions législatives).
Quelles sont mes obligations ?
Pour pouvoir bénéficier de ces avantages, le dispositif Denormandie revêt plusieurs obligations :
Le logement doit être situé dans la liste des communes éligibles, qui sont soit :
– Concernée par le plan national « Action cœur de ville »,
– Ayant signées une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT),
– Dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué.
Le logement doit faire l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’opération, uniquement réalisés par des professionnels et devront correspondre soit à :
– Une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 20% pour les logements collectifs (appartement) et d’au moins 30% pour les logements individuels (maison) ;
– Au moins 2 types de travaux parmi la liste suivante : changement de chaudière, changement de production d’eau chaude, isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres ;
– La création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage) ;
Les travaux de rénovations devront être achevés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année suivant la date de signature de l’acte authentique d’acquisition.
Quel est le plafonnement de revenus des locataires ?
Le revenu fiscal de référence des locataires est également plafonné pour le dispositif Denormandie dans des conditions extensives. Par exemple, pour les baux conclus ou renouvelés en 2025 en zone B2 :
- Personne seule : 31 892 €/an,
- Couple : 42 588 €/an,
- Personne seule ou couple ayant une personne à charge : 51 215 €/an,
- Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge : 61 830 €/an.
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