Une fiscalité avantageuse
Une gestion déléguée
Un rendement net régulier
Investissement immobilier solide
Définition et avantages du LMNP
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal et juridique qui permet à un investisseur d’acquérir un logement meublé destiné à la location, sans pour autant exercer une activité professionnelle.
Le logement doit être équipé pour être immédiatement habitable et intégré à une résidence de services (étudiants, affaires, tourisme, seniors ou EHPAD).
L’investisseur signe alors un bail commercial avec un exploitant professionnel, qui s’occupe de l’entretien, de la location et de la perception des loyers.
Les avantages du LMNP
1- Une fiscalité allégée grâce au régime réel
Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
En optant pour le régime réel, il est possible de déduire :
- les charges (assurances, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, etc.) ;
- et d’amortir le bien sur sa durée de vie :
- immeuble sur 25 à 30 ans,
- mobilier sur 7 ans,
- frais d’acquisition sur 5 ans.
Cet amortissement permet souvent de neutraliser totalement l’imposition sur les loyers pendant de nombreuses années.
2- Une récupération de TVA sur le prix d’achat
Lorsqu’il s’agit d’un bien neuf en résidence de services, l’investisseur peut récupérer la TVA (20 %), à condition de conserver le bien au moins 20 ans.
En cas de revente anticipée, la TVA est remboursable au prorata des années restantes.
3- Des revenus stables et garantis
Les loyers sont versés par l’exploitant de la résidence, selon un bail commercial souvent indexé sur l’Indice du Coût de la Construction (ICC).
Même en cas de vacance locative, le bail garantit le paiement régulier des loyers.
Contrairement à un investissement en direct, le LMNP permet de déléguer entièrement la gestion locative : plus de recherche de locataires, d’état des lieux ou de travaux à superviser — une vraie tranquillité d’esprit pour l’investisseur.
4- Un patrimoine durable et transmissible
Le LMNP combine investissement immobilier tangible et revenus réguliers, tout en offrant la possibilité de préparer sa retraite ou de transmettre un bien amorti fiscalement.
Des réponses à tous vos objectifs
La marche à suivre avec Aquilogia Patrimoine
Étape 1 : Analyse de votre profil
Nos conseillers étudient votre situation fiscale, votre capacité d’investissement et vos objectifs patrimoniaux (revenus complémentaires, préparation retraite, diversification, transmission).
Étape 2 : Sélection du bien et de l’exploitant
Nous travaillons avec des partenaires exploitants de premier plan (résidences étudiantes, seniors, affaires ou EHPAD) pour vous proposer des biens situés dans des zones à forte demande locative et pérenne.
Chaque programme est analysé selon :
- la solidité financière de l’exploitant,
- la qualité du bail commercial,
- et la durabilité du marché local.
Étape 3 : Validation du montage fiscal et comptable
Aquilogia Patrimoine vous accompagne dans le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel), la récupération de TVA, et la mise en place de la comptabilité LMNP via un expert-comptable partenaire.
Étape 4 : Gestion et suivi du bien
L’exploitant gère l’ensemble des opérations locatives : entretien, réparations, gestion administrative, perception des loyers.
Vous bénéficiez d’un revenu trimestriel stable et d’une tranquillité totale de gestion.
Liens utiles pour approfondir vos connaissances
Pour approfondir vos connaissances sur le LMNP et d’autres solutions de gestion de patrimoine, nous vous recommandons les articles suivants :
- https://www.aquilogia-patrimoine.fr/blog/lmnp-ou-pinel-que-choisir-pour-votre-investissement-immobilier/
- L’immobilier à Bordeaux
Pour des informations complémentaires sur les aspects légaux et fiscaux du LMNP, vous pouvez consulter :
Nos autres solutions d’investissement
Les principales questions sur le LMNP
À partir de quel budget peut-on investir ?
Un investissement en LMNP débute généralement autour de 100 000 à 150 000 €, pour un bien en résidence étudiante ou affaires.
Les résidences seniors ou EHPAD nécessitent souvent un budget de 150 000 à 300 000 € selon l’emplacement et les prestations.
Ce type d’investissement peut être financé à crédit, les intérêts étant déductibles des revenus imposables.
À qui s’adresse le LMNP ?
Le LMNP est adapté aux investisseurs particuliers souhaitant :
Il convient particulièrement aux profils imposés à 30 % ou 41 % de TMI, recherchant une rentabilité nette régulière sans contrainte locative.
- générer des revenus complémentaires stables,
- préparer leur retraite,
- ou diversifier leur patrimoine avec un actif immobilier géré et fiscalement optimisé.
FAQ – LMNP
Quelle est la différence entre LMNP et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ?
Le LMNP s’adresse aux investisseurs particuliers dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an ou restent inférieurs à leurs autres revenus imposables.
Le LMP, lui, s’applique lorsque les loyers dépassent ces seuils et que l’activité devient principale.
Le LMNP conserve donc une souplesse fiscale et comptable, idéale pour un premier investissement.
Quels types de biens sont concernés par le LMNP ?
Le dispositif s’applique à des résidences de services :
- résidences étudiantes,
- résidences d’affaires,
- résidences seniors,
- établissements de santé (EHPAD).
Ces logements doivent être meublés et équipés conformément au décret du 31 juillet 2015, garantissant leur habitabilité immédiate.
Quelles charges sont à la charge du propriétaire ?
En LMNP, les charges du bailleur sont limitées à :
- la taxe foncière,
- et les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil (toiture, structure, gros œuvre).
L’exploitant prend en charge l’entretien courant, les petites réparations et la vacance locative.
Quelle fiscalité s’applique aux revenus ?
Les revenus du LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC.
Deux régimes sont possibles :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (si revenus < 77 700 €).
- Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien, permettant de réduire, voire annuler l’imposition sur les loyers.
Peut-on récupérer la TVA ?
Oui, pour un bien neuf en résidence de services.
L’investisseur peut récupérer 20 % de TVA sur le prix d’achat, sous réserve de :
- conserver le bien 20 ans minimum,
- et louer via un exploitant agréé.
En cas de revente avant ce délai, la TVA doit être remboursée au prorata des années restantes.
Quels sont les risques d’un investissement LMNP ?
Les principaux risques concernent :
- la défaillance de l’exploitant, entraînant des impayés de loyers ;
- la perte d’attractivité du marché local ;
- ou une surestimation du prix d’achat sur certains programmes.
Pour les éviter, Aquilogia Patrimoine privilégie des exploitants solides, des baux équilibrés et des résidences à forte demande locative.
Peut-on revendre un bien LMNP ?
Oui, à tout moment.
Toutefois, si la TVA a été récupérée, une revente avant 20 ans entraîne un remboursement partiel au prorata.
Il est souvent conseillé d’attendre au moins 9 ans (fin du bail initial) pour maximiser la plus-value et simplifier la transmission.
Quels sont les avantages du bail commercial ?
Le bail commercial garantit à l’investisseur :
- un loyer fixe et régulier,
- une indexation annuelle sur l’indice ICC,
- une gestion totalement déléguée,
- et une revalorisation automatique du bien grâce à l’entretien assuré par l’exploitant.
Le LMNP est-il compatible avec d’autres dispositifs fiscaux ?
Non, le LMNP est un statut fiscal spécifique.
Cependant, il peut être combiné avec une détention via une société (SCI à l’IR), ou intégré dans une stratégie de diversification patrimoniale aux côtés d’autres placements (assurance-vie, SCPI, etc.).
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