Saint-Augustin, c’est un peu le secret bien gardé des Bordelais. Moins médiatisé que les Chartrons ou Saint-Pierre, ce quartier séduit pourtant par sa qualité de vie, sa vie de quartier et son accessibilité. Investir à Saint-Augustin, c’est choisir un quartier résidentiel sans être endormi, vivant sans être bruyant, il attire familles, jeunes actifs et investisseurs en quête d’un placement stable et pérenne.
Avec ses maisons en pierre, ses petits commerces, son hôpital de référence (le CHU Pellegrin), ses écoles et ses accès faciles au centre-ville, Saint-Augustin offre un cadre de vie recherché… et des opportunités patrimoniales bien réelles.
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Saint Augustin, un quartier à l’esprit village
L’histoire et l’ambiance à Saint-Augustin
Saint-Augustin, c’est d’abord un quartier à taille humaine, qui a su garder son âme. Situé à l’ouest du centre-ville, il s’est développé au début du XXe siècle autour de l’église éponyme, avec une architecture résidentielle typiquement bordelaise : échoppes, maisons de ville, immeubles bas.
On y trouve aujourd’hui une vraie vie de quartier : marché de plein air, cafés, librairies, commerces de bouche, écoles, associations… Ici, tout se fait à pied, et les habitants se connaissent. Un esprit village très apprécié des familles, des soignants du CHU, ou des Bordelais à la recherche de calme à deux pas de l’action. La mairie de quartier est très active, proposant des ateliers diverses et variés, pour tous les âges, tout au long de l’année.
Pourquoi ce quartier séduit les familles… et les investisseurs
Vous pensez investir à Saint-Augustin ? La réussite de ce quartier est simple : des rues calmes, des écoles réputées, une ambiance conviviale et un accès rapide au centre-ville. La place centrale autour de l’église complètement piétonne est le lieu de rendez-vous des enfants et parents après l’école. Saint-Augustin est bien desservi par le tram A, plusieurs lignes de bus, et les grands axes routiers. En voiture, vous rejoignez la rocade ou l’aéroport de Mérignac en quelques minutes. En tram, vous êtes à la place Pey Berlanc ou à Mériadeck en un clin d’œil.
Résultat :
Le quartier attire une population stable, souvent propriétaire, et les biens à la vente sont recherchés, notamment par les Bordelais eux-mêmes. Ce n’est pas un quartier d’effet de mode, mais un secteur de fond, qui rassure les investisseurs.
Une vie adaptée aux besoins des familles
Investir à Saint-Augustin permet de cocher toutes les cases du quotidien familial facilité. Le quartier est pensé pour les enfants… et pour les parents. La Maison des JSA, véritable institution locale, propose un large choix d’activités sportives, culturelles et artistiques tout au long de l’année. Bonus non négligeable : des animateurs viennent directement chercher les enfants à la sortie des écoles pour les accompagner à leurs activités — un vrai gain de temps pour les parents actifs.
Le tissu commercial local participe aussi à cette dynamique familiale. On y trouve de plus en plus de boutiques spécialisées pour enfants, des librairies jeunesse, des magasins de jeux éducatifs, mais aussi une offre de commerces de bouche de qualité : boulangeries artisanales, bouchers, fromagers, épiceries fines… Sans oublier le marché du samedi matin, incontournable pour les produits frais, les producteurs locaux et l’ambiance chaleureuse.
Pourquoi investir à Saint-Augustin ?
Investir à Saint-Augustin, c’est profiter du meilleur des deux mondes : la praticité de la ville (transports, commerces, écoles) et le charme d’une vie de quartier à l’ambiance conviviale, presque villageoise, où il fait bon vivre au quotidien.
Un emplacement stratégique et accessible
L’un des gros atouts de Saint-Augustin, c’est sa situation géographique. À la croisée des quartiers de Caudéran, du centre-ville, de Mérignac et du quartier Saint-Genès, il bénéficie d’une vraie centralité, sans les inconvénients du centre.
Le tram A dessert parfaitement le quartier, tout comme plusieurs lignes de bus. Vous êtes également proche de la gare Saint-Jean (15 minutes), de l’aéroport (20 minutes), et de l’hôpital Pellegrin — un bassin d’emploi majeur qui soutient la demande locative.
Un marché immobilier dynamique
Saint-Augustin connaît depuis plusieurs années une belle dynamique immobilière. La demande reste forte, en particulier pour :
- Les échoppes à rénover (très recherchées par les familles),
- Les T2/T3 à proximité du tram (prisés par les jeunes actifs),
- Les immeubles de rapport ou petites copropriétés avec travaux (opportunités d’optimisation).
En 2024, les prix oscillent entre 4 500 €/m² et 5 300 €/m² selon l’état du bien et sa localisation précise. Les maisons avec jardin atteignent souvent des sommets, faute d’offre. Les appartements bien placés offrent quant à eux un bon compromis entre rentabilité et sécurité patrimoniale.
Une demande locative soutenue
Côté locataires, le profil est mixte et solide :
- Jeunes professionnels travaillant au CHU ou dans les cliniques alentours,
- Étudiants en médecine ou dans les écoles du secteur,
- Familles installées qui cherchent du calme, des écoles, et une vraie vie de quartier.
Quel type d’investissement à Saint-Augustin ?
Saint-Augustin offre une vraie diversité d’options pour les investisseurs. Que vous visiez la location meublée, la rénovation d’un bien ancien ou un achat en résidence principale avec une logique patrimoniale, le quartier s’y prête parfaitement. Reste à choisir la stratégie la plus alignée avec vos objectifs, votre fiscalité et votre horizon de placement. Fausons le tour de table des solutions possibles :
1. Le LMNP : une bonne stratégie sur les petites surfaces
Comme aux Chartrons, le LMNP (location meublée non professionnelle) est une stratégie pertinente à Saint-Augustin, notamment sur les petites surfaces proches du tram ou de l’hôpital. La rotation locative est saine, les profils sont sérieux, et le régime fiscal reste avantageux.
2. Investir dans l’ancien à rénover à Saint-Augustin
Le parc immobilier de Saint-Augustin est majoritairement ancien. Cela crée des opportunités intéressantes pour les investisseurs capables de mener une rénovation bien pensée. À la clé : plus-value patrimoniale et optimisation des loyers.
3. Une résidence principale à forte valeur patrimoniale
Acheter à Saint-Augustin pour y habiter, c’est aussi faire un choix judicieux. Le quartier est calme, bien desservi, vivant et structuré. Les logements conservent bien leur valeur, et certains secteurs montent même régulièrement. Un actif patrimonial solide, en somme.
Quel est le niveau de prix à Saint-Augustin ?
Saint-Augustin offre un positionnement tarifaire attractif pour un quartier aussi bien desservi, vivant et familial. Les prix y sont globalement plus abordables qu’en hypercentre, tout en offrant un bon potentiel de valorisation sur le long terme. C’est un secteur qui attire aussi bien les acquéreurs en résidence principale que les investisseurs à la recherche d’un bien patrimonial.
Prix au m² constatés selon le type de bien
En 2024, le prix moyen au m² à Saint-Augustin varie généralement entre 4 500 € et 5 300 €, avec des écarts selon l’état du bien, sa localisation précise (proximité tram ou hôpital), et sa typologie :
- Appartement ancien rénové : autour de 5 000 €/m² à 5 300 €/m²,
- Appartement à rafraîchir : entre 4 200 €/m² et 4 600 €/m²,
- Maison avec jardin ou échoppe rénovée : entre 5 500 €/m² et 6 500 €/m², voire davantage pour les biens rares.
Rentabilité attendue pour un investisseur
Saint-Augustin n’est pas un quartier de rendement brut élevé, mais il offre un bon compromis entre rentabilité, sécurité et valorisation patrimoniale. En fonction de la typologie du bien et de sa localisation :
- Rentabilité brute moyenne : entre 3,5 % et 5 %,
- Loyer T2 non meublé : entre 750 € et 900 €,
- Loyer T3 : entre 1 000 € et 1 200 €,
- Loyer T1 meublé bien situé : à partir de 600 €.
La demande locative reste dynamique, notamment grâce à la présence du CHU Pellegrin, des écoles et des connexions avec les autres quartiers de Bordeaux. Le quartier est donc bien adapté à un investissement locatif stable (LMNP, location nue ou location longue durée). À cela s’ajoute une perspective de revalorisation continue sur les 10 prochaines années, grâce à la rareté foncière et à la qualité du cadre de vie.
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Notre approche : du conseil, pas du placement
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Pourquoi faire appel à un expert patrimonial ?
Investir dans l’immobilier, à Saint-Augustin, ne se résume pas à choisir un quartier « sympa » ou un bien « coup de cœur ». C’est une décision patrimoniale, qui doit prendre en compte de nombreux paramètres : fiscalité, régime de détention, financement, objectifs à long terme, stratégie de transmission, etc.
Un expert en gestion de patrimoine vous aide à prendre du recul, à poser les bonnes questions et à construire une stratégie cohérente. Il ne s’agit pas simplement de maximiser le rendement, mais de sécuriser votre investissement, en fonction de votre situation personnelle et de vos projets de vie.
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