Le quartier Saint-Pierre, situé en plein cœur de Bordeaux, séduit par son charme historique, son accessibilité et son attractivité locative. Entre le cours de l’Intendance et de la Garonne, il est le véritable berceau de Bordeaux, dont l’origine remonte à l’époque gallo-romaine et médiévale. Il attire aujourd’hui résidents et touristes, grâce à ses ruelles pavées, ses monuments emblématiques (comme la Porte Cailhau, la Place du Parlement, ou encore la Place de la Bourse) et son ambiance animée. Investir à Bordeaux dans le quartier Saint-Pierre, c’est choisir un bien chargé d’histoire et de caractère.
Saint-Pierre, cœur historique et hotspot résidentiel
Un quartier animé, toute l’année
Bars, restaurants, cafés et commerces de proximité animent les nombreuses places du quartier Saint-Pierre. Ce dynamisme garantit une demande locative soutenue, y compris pour de la location courte durée.
Accessibilité et services
C’est un quartier qui est bien desservi par les lignes de tram B, C, D et de nombreux bus, qui facilitent la mobilité vers la gare, les établissements scolaires ou universitaires… Son emplacement privilégié en fait un secteur de choix pour ceux qui cherchent un pied-à-terre ou une location stratégique.
Pourquoi investir à Saint-Pierre ?
1. Un fort potentiel de valorisation…
Les prix sont élevés : entre 5 100 €/m² et 6 000 €/m² en moyenne, avec des exceptions allant jusqu’à 7 700 €/m² pour des logements anciens. Ce positionnement reflète le potentiel de plus-value, porté par la rareté des biens et la préservation historique du patrimoine.
En comparaison avec d’autres quartiers de Bordeaux, comme les Chartrons ou Saint-Michel, le quartier Saint-Pierre est le plus central et le plus touristique, ce qui justifie ses prix élevés, mais aussi ses rendements spécifiques (location saisonnière, colocation haut de gamme, bureaux en RDC).
Contrairement à des quartiers en développement comme Bastide ou Belcier, Saint-Pierre est un secteur déjà mature, où le potentiel réside moins dans la transformation urbaine que dans la rareté du foncier et la qualité des actifs disponibles.
Le quartier offre très peu d’opportunités de construction neuve. Le parc immobilier est figé ou classé, ce qui limite l’offre future. Pour investir à Saint-Pierre, vous pouvez bénéficier de l’effet rareté, qui soutient mécaniquement les prix dans le temps, à condition de cibler des actifs bien situés et bien rénovés. Les immeubles à rénover ou les lots à diviser (sous réserve d’autorisations) offrent ici des perspectives de création de valeur très intéressantes.
… et une fiscalité adaptée au patrimoine ancien
En tant que zone préservée du patrimoine historique de Bordeaux, Saint-Pierre permet de bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques, comme la loi Malraux ou le déficit foncier. Ces dispositifs incitent à la restauration d’immeubles classés ou situés en zone protégée, avec des déductions fiscales pouvant aller jusqu’à 30 % des travaux engagés.
Cela génère une double rentabilité : fiscale à court terme, patrimoniale à long terme. Ces solutions s’adressent principalement à des investisseurs fortement imposés ou souhaitant transmettre un bien valorisé dans un cadre fiscal optimisé.
2. Investir à Saint-Pierre grâce à une demande locative constante
Le quartier combine plusieurs profils de locataires : étudiants, jeunes actifs, touristes, expatriés ou encore familles. La mixité favorise une rotation locative fluide avec une vacance très réduite.
La gestion locative d’un bien situé dans le quartier Saint-Pierre, qui présente une polyvalence locative rare, nécessite donc une gestion locative adaptée selon la cible. Si la location courte durée (type Airbnb) séduit pour sa rentabilité, elle nécessite une gestion active ou un partenaire de conciergerie. En revanche, une location meublée à l’année offre plus de stabilité, avec des loyers supérieurs à ceux des quartiers périphériques.
En fonction du bien (T1, T2, ou surface divisible), il est aussi envisageable de proposer de la colocation meublée de standing, particulièrement recherchée par les jeunes actifs en mobilité ou les étudiants internationaux.
Saint-Pierre fait partie des valeurs refuges de l’immobilier bordelais. Contrairement à des secteurs plus récents, sa place centrale et son attractivité patrimoniale font qu’en période de ralentissement du marché, les biens de qualité résistent mieux à la baisse. Un quartier résilient face aux cycles immobiliers a tout à fait sa place dans une stratégie d’investissement défensive, avec un potentiel de revente rapide, surtout pour les petites surfaces rénovées ou les immeubles à cachet.
En effet, certains investisseurs adoptent une stratégie de marchand de biens ou d’achat-revente ciblée : les appartements anciens, parfois mal agencés ou mal valorisés, offrent des marges intéressantes après rénovation. L’enjeu est alors de maîtriser les coûts des travaux, respecter les contraintes architecturales, et viser une clientèle sensible au charme de l’ancien, comme les jeunes couples, les professions libérales, voire les investisseurs étrangers.
3. Les diverses options d’investissement
L’investissement à Saint-Pierre s’adresse à tous ceux qui recherchent un bien unique dans un environnement d’exception. Le ticket d’entrée élevé suppose une certaine solidité financière, mais les perspectives de valorisation sont significatives, surtout pour les projets de location meublée haut de gamme, courte ou longue durée.
- Location meublée courte durée : idéale pour capter la clientèle touristique.
- LMNP & dispositifs patrimoniaux : loi Malraux recommandée pour valoriser l’existant dans un cadre classé.
Par ailleurs, si vous êtes expatriés, cadres mutés, professionnels libéraux ou retraités dynamiques, vous faites également partie des cibles pertinentes à loger dans ce secteur. Il est possible de réaliser des projets alliant résidence secondaire et rentabilité locative.
Investir à Saint-Pierre ne se résume pas à un simple achat locatif : c’est un actif à intégrer dans une vision patrimoniale globale, en complément d’autres placements (résidences principales, SCPI, assurance-vie, etc.).
Grâce à l’accompagnement d’un conseiller expert Aquilogia Patrimoine, il est possible de construire une stratégie équilibrée, mêlant rentabilité immédiate, plus-value potentielle et protection du capital dans un quartier à très forte valeur historique et économique.
Quels types de biens disponibles à Saint-Pierre ?
Appartements anciens rénovés
Foyers de charme dotés de poutres apparentes, de moulures élégantes, de parquets anciens et d’une architecture typique du XVIIIe siècle : imaginez la valorisation inédite de votre patrimoine, alliant beauté esthétique et richesse historique ; une opportunité à saisir ! Des travaux de rénovation peuvent être envisagés pour améliorer la performance énergétique du bien (loi Malraux, DPE).
Petites surfaces (T1/T2) à investir à Saint-Pierre
Très recherchées par les étudiants, les jeunes professionnels ou les loueurs saisonniers, ces petites surfaces, souvent meublées (LMNP), offrent un rendement estimé entre 4 % et 5 % nets. Plus abordables, à l’achat comme à la location, ces biens bénéficient d’une forte attractivité locative et d’une vacance très réduite.
Investissements “coup de cœur”
Très rare, mais existants : certains biens offrent des surfaces plus grandes, typiques des hôtels particuliers fractionnés. Ce type de bien favorise la diversification du portefeuille.
Quel est le niveau de prix à Saint-Pierre ?
Prix au m² constatés selon le type de bien
- Les biens anciens “classiques” : entre 5 100 €/m² et 6 000 €/m²,
- Le biens anciens “haut de gamme” : jusqu’à 7 700 €/m²,
- Les rénovations patrimoniales : il s’agit de prestations haut de gamme à plus de 7 000 €/m².
Bon à savoir :
Les locations meublées de courte durée permettent de bénéficier de primes de fidélisations, voire de primes de rendements saisonniers.
Rentabilité attendue pour un investisseur
Avec une demande locative stable et des loyers meublés sur des T1/T2 entre 750 € et 850 €, une rentabilité nette de 4 % à 5 % est envisageable. En location courte durée, elle peut dépasser ces seuils, selon la saison et la gestion (consciergerie).
En conclusion, investir à Saint-Pierre, c’est investir dans un quartier vivant, plein de charme, au patrimoine exceptionnel et à la forte demande locative. Ce placement correspond parfaitement aux investisseurs disposant d’un budget élevé, recherchant une valorisation patrimoniale, un rendement attractif et un bien atypique.
Pour sécuriser votre projet et maximiser sa performance, faites appel à Aquilogia Patrimoine : notre équipe bordelaise vous guide de A à Z.
Être accompagné pour investir à Bordeaux avec Aquilogia Patrimoine
Chez Aquilogia Patrimoine, vous bénéficiez d’un accompagnement sur-mesure, du ciblage de bien jusqu’à la gestion patrimoniale complète, incluant : optimisation fiscale, montage de dossier de financement, rénovation et gestion locative.
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Pourquoi faire appel à un expert patrimonial ?
- Expertise technique : évaluation DPE, plans d’investissement, sélection des statuts (LMNP, Malraux).
- Accompagnement juridique et fiscal : reconnaissance des aides, optimisation des plus-values.
- Accès à un réseau local d’artisans, courtiers et juristes.
L’expertise locale d’Aquilogia Patrimoine
Présents dans le centre de Bordeaux, nous suivons les tendances des quartiers historiques comme Saint-Pierre. Nos diagnostics sur l’immobilier local vous permettent de sécuriser votre placement.