Le quartier Fondaudège incarne l’équilibre recherché pour investir à Bordeaux : un secteur chic au calme, traversé de rues ombragées, à deux pas de l’effervescence de l’hyper-centre. Situé à l’ouest du centre-ville, ce quartier est connu pour son charme architectural, ses rues étroites bordées d’arbres, ses petits commerces et ses façades en pierre typiques de Bordeaux. Très prisé par les familles et les couples mariés, il offre un cadre de vie privilégié. En résumé, investir à Fondaudège, c’est choisir l’endroit idéal pour combiner histoire, culture, tranquillité et accessibilité.
Fondaudège, un quartier bourgeois et vivant à Bordeaux
Un ancien haut lieux du christianisme bordelais
Le quartier Fondaudège, situé à deux pas du centre-ville, est pourvu d’une histoire riche ! Au cœur du quartier subsistent les plus anciens témoins de l’histoire de Bordeaux : le Palais Gallien, vestige de l’empreinte gallo-romaine, mais également les traces du plus ancien cimetière de la chrétienté bordelaise, le site archéologique de Saint-Seurin.
Avant la Révolution, cet espace était uniquement occupé par des couvents (dont le couvent des Chartreux, qui donna son nom au quartier populaire des Chartrons) ; l’église Notre-Dame y occupe une place de choix.
À proximité du Triangle d’Or
C’est à la fin du XVIIIe siècle que le quartier commence à être façonné et à attirer la bourgeoisie commerçante de Bordeaux. On le dénomme ainsi, car, en plus d’avoir la forme d’un triangle, il regroupe les joailliers et les orfèvres de Bordeaux. Le quartier du Triangle d’Or, situé entre les Allées de Tourny, le cours de l’Intendance et le cours Georges-Clemenceau, est l’un des plus beaux et riches quartiers de Bordeaux ; il possède un nombre impressionnant d’hôtels particuliers (tel que l’Hôtel Frugès), cachés par de nombreuses boutiques de luxe.
Un quartier à l’âme singulière
Aujourd’hui, cette influence se perçoit jusque dans le charme discret de Fondaudège, où l’ambiance bourgeoise bordelaise y est encore très présente. Ici, les bâtiments modernes cohabitent harmonieusement avec les rues bordées d’échoppes ou de belles maisons en pierre. Des jardins secrets prolongent souvent l’arrière des immeubles.
Les arbres centenaires et la fontaine d’Audège (qui a donné son nom à la rue) rythment la vie sur la place Charles Gruet, véritable cœur de Fondaudège. Le marché de Lerme et ses étals frais, les coffee-shops et commerces de bouche, donnent aujourd’hui au quartier Fondaudège une vie locale à taille humaine, appréciée par les résidents désireux de profiter de l’âme authentique et conviviale du quartier.
Pourquoi investir à Fondaudège ?
Un patrimoine architectural préservé
Le quartier Fondaudège offre de nombreux biens anciens déjà rénovés, dont les travaux sont très souvent de haute qualité. Les éléments anciens, qui apportent un cachet et un caractère unique, sont préservés et restaurés avec soin. Ce souci du détail permet d’obtenir une plus-value non négligeable sur ce type de projet immobilier.
Par exemple :
Les appartements anciens se caractérisent par des pierres apparentes, verrières, moulures, cheminées d’époque et parquets chevrons.
Une qualité de vie familiale et paisible
Résolument résidentiel, le quartier vit à l’écart du centre ville en usant largement de ses atouts. L’ambiance y est familiale et conviviale. En termes d’infrastructures, le quartier Fondaudège est bien équipé, avec des écoles, des crèches, des commerces de proximité et des transports en commun.
Investir à Fondaudège : une localisation idéale
En effet, le quartier est desservi par la ligne D du tramway, ce qui facilite les déplacements vers différentes parties de la ville. Il est également proche de plusieurs sites historiques et culturels, tels que la basilique Saint-Seurin, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, ainsi que le Jardin Public, qui offre un espace vert agréable pour se promener.
Grâce à la station Fondaudège Museum, ce quartier bourgeois est à seulement 6 arrêts de la Gare Saint-Jean (ligne directe tram D), et possède plusieurs arrêts de bus. Vous pouvez ainsi rapidement vous rendre à la place Gambetta, au muséum d’Histoire naturelle, au cinéma UGC, aux Grand Théâtre, à l’Hôtel de Ville, ou encore à l’institut culturel Bernard Magrez.
En voiture, vous pouvez facilement rejoindre la rocade et accéder à l’aéroport de Mérignac.
Une forte demande locative
Avec son charme préservé et son dynamisme culturel, Fondaudège attire de plus en plus l’attention des investisseurs et des nouveaux résidents. Véritable trésor caché au cœur de Bordeaux, il attire les amateurs d’histoire, de culture et de gastronomie.
En pleine évolution avec des projets de réhabilitation et de construction de logements de luxe, le quartier offre des options pour l’investissement immobilier ou l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. La majorité des résidents y sont d’ors et déjà propriétaires de leur résidence principale. Le nombre limité de logements disponibles à la location en fait une zone très prisée.
Quels types de biens disponibles à Fondaudège ?
On peut y trouver des appartements de prestige avec jardins, des demeures et hôtels particuliers avec cour intérieure, des immeubles de charme dotés d’ascenseurs, des garages et box à proximité, ou encore des appartements pouvant profiter des fonctionnalités d’une résidence de services typique de l’immobilier à Bordeaux.
Il existe également une offre sur des plus petites surfaces ou sur du « neuf », notamment dans des petites résidences intimistes.
Des appartements anciens typiques bordelais
C’est le type de bien que l’on retrouve majoritairement dans ce quartier chic de Bordeaux. Certains étant déjà rénovés, ils offrent une préservation architecturale de qualité, avec les pierres apparentes, verrières, moulures, cheminées d’époque et parquets chevrons. Ceux qui ne l’ont pas encore été offriront à coup sûr une plus-value intéressante après travaux. Pour en réduire le coût et/ou optimiser ce nouveau patrimoine, des dispositifs fiscaux (LMNP, Malraux, etc.) existent pour vous aider dans votre projet de rénovation. Que ce soit pour une résidence principale ou un bien à mettre en location, de nombreuses solutions existent. Chaque bien étant unique, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos conseillers, afin qu’il puisse vous apporter les solutions adaptées à votre situation et à vos projets patrimoniaux.
Investir des maisons bourgeoises rares et secrètes à Fondaudège
Fondaudège abrita au XVIIe siècle une population de commerçants anglo-saxons, scandinaves, allemands et irlandais. Tous ces négociants devaient y édifier de belles demeures, tenant lieu d’entrepôts et de résidences particulières. Ce sont ces biens uniques, parfois entièrement rénovés, que l’on retrouve ici. Souvent moins fréquents sur le marché, ils sont par conséquent un peu plus chers au mètre carré.
Investir des biens de prestige haut de gamme à Fondaudège
Enfin, certains biens particuliers, tels que des immeubles de charme, des échoppes ou des hôtels particuliers, offrent la possibilité de créer des espaces d’habitation uniques et luxueux. Compte-tenu de l’histoire du quartier, ce type de bien est particulièrement adapté pour de la location en meublé (LMNP). Certains investisseurs destinent également leurs baux à l’intention des professionnels, qui peuvent alors ouvrir des commerces de bouche ou de service en rez-de-chaussée.
Quel est le niveau de prix à Fondaudège ?
Prix au m² constatés selon le type de bien
Le quartier reste toujours aussi côté : les prix au m² restent au-dessus de la moyenne sur Bordeaux, autour des 5 350 €/m² (prix médian sur une fourchette allant de 3 874 €/m² à 7 033 €/m²). Une tendance qui stagne, le quartier demeurant en vogue. Bien évidemment, les prix peuvent varier, selon la localisation précise et les prestations :
| Type de bien | Prix médian du m² | Prix médian du m² ancien | Prix médian du m² neuf |
| Appartement | 5 408 €/m² | 5 304 €/m² | 5 541 €/m² |
| Maison | 5 142 €/m² | 4 889 €/m² | 5 862 €/m² |
- Le prix du m² médian ancien est de 5 248 €/m² (sur une fourchette allant de 4 190 €/m² à 7 871 €/m²).
- Le prix du m² médian neuf est de 5 937 €/m² (sur une fourchette allant de 3 858 €/m² à 6 805 €/m²).
Par rapport aux quartiers voisins, investir à Fondaudège peut valoir un certain coût, justifié par la proximité avec l’hyper-centre et le Triangle d’Or, la qualité de vie et le calme convivial du quartier, toujours très prisé par les familles et les couples mariés souhaitant conjuguer authenticité et proximité culturelle.
| Quartier | Prix m² médian |
|---|---|
| Chartrons / Grand-Parc / Paul Doumer | 4 974 € |
| Hotel de Ville / Quinconces | 5 350 € |
| Saint-Bruno / Saint-Augustin | 4 701 € |
| Capucins / Saint Michel / Nansouty / Saint Genès | 4 624 € |
| Caudéran / Barrière Judaïque | 4 715 € |
Si vous voulez en savoir plus sur l’immobilier dans ces quartiers, vous pouvez lire nos articles dédiés : investir à Saint-Pierre, investir à Brazza, investir à Saint-Augustin.
Source : Le Figaro immobilier
H3 – Rentabilité attendue pour un investisseur
La rentabilité brute attendue sur un investissement à Fondaudège est de +4 % sur 5 ans. Celui-ci varie également en fonction du type de bien :
- Ancien : +10 %
- Neuf : +2 %
- Maison : +9 %
- Appartement : +2 %
Source : Le Figaro immobilier
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Pourquoi faire appel à un expert patrimonial ?
Investir à Fondaudège, comme dans tout quartier prisé, ne s’improvise pas. Un expert patrimonial ne se contente pas de vous orienter vers un bien : il analyse l’ensemble de votre situation financière, fiscale et familiale pour construire une stratégie cohérente et durable. Il veille à la diversification de vos actifs, à la transmission de votre patrimoine et à la sécurisation de vos revenus futurs.
L’expertise locale d’Aquilogia Patrimoine à Bordeaux
Implanté au cœur de la région bordelaise, Aquilogia Patrimoine dispose d’une connaissance fine du marché immobilier local et de ses spécificités, notamment dans des quartiers dynamiques comme Fondaudège. Nous vous proposons un conseil sur-mesure, en toute indépendance, grâce à un réseau de partenaires fiables (notaires, agents immobiliers, courtiers, etc.) pour concrétiser vos projets dans les meilleures conditions.
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