Longtemps perçu comme un quartier populaire en marge de l’hypercentre, Bacalan est aujourd’hui devenu une option stratégique pour les investisseurs à Bordeaux. Depuis quelques années, ce secteur a entamé une mue spectaculaire. Entre la Cité du Vin, les Halles de Bacalan, les berges réaménagées et le dynamisme des Bassins à flot, investir à Bacalan séduit désormais investisseurs, jeunes actifs, créateurs et familles en quête d’une nouvelle qualité de vie.
Bacalan : un quartier en reconversion au nord de Bordeaux
Pour bien comprendre pourquoi investir à Bacalan devient pertinent aujourd’hui, il faut s’intéresser à son histoire, à ses origines et à l’évolution qui a façonné son identité actuelle.
Quelle est l’histoire de Bacalan à Bordeaux ?
Historiquement, Bacalan était le quartier des dockers, des entrepôts, des activités industrielles et portuaires. Pendant longtemps, il est resté à l’écart des circuits immobiliers classiques, concentré sur ses fonctions économiques. Mais depuis les années 2010, Bacalan connaît une véritable reconversion urbaine : réhabilitation des anciens entrepôts, construction de logements neufs, aménagement des berges de la Garonne, implantation de lieux culturels et gastronomiques comme les Halles de Bacalan. Aujourd’hui, investir à Bacalan, c’est miser sur un quartier en pleine renaissance.
Pourquoi le nom “Bacalan” ?
L’origine exacte du nom Bacalan reste sujette à discussion. Certains historiens avancent que le terme pourrait remonter au Moyen Âge, désignant une zone marécageuse située au nord de Bordeaux. D’autres hypothèses, plus récentes, évoquent le nom d’une famille de parlementaires protestants, notamment Arnaud de Bacalan, qui aurait fait bâtir au XVIIᵉ siècle une maison de plaisance en bord de Garonne, donnant ainsi son nom au quartier.
Quelle que soit l’explication retenue, ce qui est sûr, c’est que Bacalan porte aujourd’hui une identité singulière, marquée par son passé industriel, son lien avec le fleuve, et sa capacité à se réinventer.
Pourquoi investir à Bacalan ?
Entrons maintenant dans le cœur de l’investissement : quels sont les atouts actuels de Bacalan, et pourquoi ce quartier figure-t-il de plus en plus sur la carte des investisseurs ?
Un emplacement stratégique et bien connecté
Investir à Bacalan, c’est profiter d’un secteur idéalement placé : au nord de Bordeaux, proche du centre, de la rocade, parfaitement relié par le tram B (vers Quinconces et la gare Saint-Jean), les pistes cyclables et les lignes de bus. Vous êtes également à deux pas des Bassins à flot, de la Cité du Vin et de zones d’activités dynamiques. Le quartier attire aujourd’hui un public varié : jeunes actifs, cadres, artistes, familles, et de plus en plus d’investisseurs séduits par son potentiel de valorisation.
Un marché immobilier porteur pour les investisseurs
Le marché immobilier de Bacalan a changé de visage. Autrefois dominé par des logements modestes, il s’est enrichi de programmes neufs, de réhabilitations, et d’une montée en gamme progressive. Les petites surfaces (T1, T2) sont particulièrement prisées pour de la location meublée ou courte durée, tandis que les familles cherchent des biens plus spacieux, proches des écoles et des équipements. En 2024, le prix moyen au m² dans le secteur Bacalan-Bassins à flot tourne autour de 4 100 €/m² (source : Figaro Immobilier), avec des hausses sensibles sur les biens neufs et les logements réhabilités.
Côté rendement, Bacalan permet de viser des rentabilités brutes de 4 % à 6 % selon la typologie du bien, ce qui en fait l’un des secteurs les plus dynamiques pour les investisseurs à Bordeaux.
Un cadre de vie attractif pour les locataires
Au-delà des chiffres, investir à Bacalan signifie aussi comprendre ce qui rend le quartier si attractif aux yeux des locataires. Son ambiance unique, son dynamisme culturel et son cadre de vie moderne créent une demande solide.
Les Halles de Bacalan, avec leurs stands gastronomiques, les quais devenus piétons, les événements culturels des Bassins de Lumières, tout participe à créer une vraie vie de quartier. Pour les locataires, c’est un secteur où l’on peut vivre sans voiture, profiter des commerces de proximité, des espaces verts, et d’une offre culturelle riche.
Quels types de biens disponibles à Bacalan ?
Avant de vous lancer, il est essentiel de connaître les différentes stratégies possibles pour investir à Bacalan et choisir celle qui correspond le mieux à votre profil.
Investissement locatif meublé (LMNP)
Le LMNP est parfaitement adapté à Bacalan. Pourquoi ? Parce que la population jeune, mobile et connectée recherche des logements clé en main, notamment sur les petites surfaces. Studios et T2 bien aménagés trouvent facilement preneur, avec des rendements attractifs et une rotation maîtrisée.
Investissement dans le neuf ou en réhabilitation
Avec les nombreux programmes neufs des Bassins à flot et les réhabilitations des anciens entrepôts, investir dans le neuf à Bacalan prend tout son sens. Certains programmes offrent des prestations haut de gamme (terrasses, parkings, vue sur la Garonne) qui séduisent une clientèle à la recherche d’un cadre de vie modernisé. Ces biens sont idéaux pour un projet patrimonial, avec un bon potentiel de valorisation à moyen terme.
Résidence principale ou diversification patrimoniale
Bacalan, ce n’est pas seulement de l’investissement locatif : c’est aussi un quartier qui attire de plus en plus de résidents en quête d’un nouveau cadre de vie. Acheter pour y habiter, pour préparer une transmission ou diversifier son patrimoine, est une stratégie pertinente. Vous misez sur un quartier en devenir à quelques pas du quartier des Chartrons, capable d’allier la qualité de vie, le dynamisme urbain et l’accessibilité.
Quel est le niveau de prix à Bacalan ?
Avant de finaliser votre décision, il est important de bien comprendre le niveau de prix et les rendements attendus lorsque l’on veut investir à Bacalan.
Niveau de prix moyen
Le prix moyen dans le secteur tourne autour de 4 100 €/m², mais avec de fortes disparités :
- Un appartement neuf dans un programme haut de gamme peut dépasser 5 000 €/m².
- Un logement ancien à rénover reste accessible autour de 3 500 €/m², offrant de belles perspectives de plus-value après travaux.
Rentabilité moyenne observée
Bacalan offre des rendements bruts compris entre 4 % et 6 %, selon le type de bien, l’emplacement et le mode d’exploitation.
Attention :
Les biens les mieux placés, proches des transports, des bassins à flot ou des commerces, partent vite.
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