Longtemps associé aux négociants en vin et à une certaine âme bordelaise, le quartier des Chartrons a su se réinventer sans perdre son authenticité. Aujourd’hui, il figure parmi les secteurs les plus recherchés de Bordeaux, aussi bien pour y vivre que pour y investir.
Entre ses façades en pierre, ses rues commerçantes animées, ses bistrots branchés, et ses écoles réputées, les Chartrons cochent toutes les cases d’un quartier qui attire cadres, familles et jeunes actifs. Une ambiance unique, à la fois chic, vivante et… clairement porteuse d’opportunités.
Si vous vous demandez où poser vos valises (ou placer votre capital) à Bordeaux, investir aux Chartrons mérite toute votre attention.
Les Chartrons : un quartier emblématique de Bordeaux
Quelle est l’histoire du quartier des Chartrons à Bordeaux ?
Derrière ses jolies façades et ses galeries d’art, le quartier des Chartrons cache une histoire riche et singulière. Autrefois fief des négociants en vin, il a longtemps été le cœur commercial des grandes maisons bordelaises, qui y entreposaient barriques et caisses prêtes à partir à l’export.
Mais comme beaucoup de quartiers portuaires, il a connu un passage à vide. Après la désindustrialisation, les hangars ont été laissés à l’abandon, les quais désertés. Jusqu’à ce que Bordeaux entame une ambitieuse reconquête urbaine. Résultat ? Les friches d’hier sont devenues des adresses recherchées. Les entrepôts de vin ont laissé place à des lofts, des concept stores et des immeubles à forte valeur patrimoniale.
Quelle est la signification du nom du quartier des Chartrons ?
Le nom “Chartrons” vient des moines Chartreux, installés dans ce secteur dès le XIVe siècle. Ils y fondèrent un couvent et participèrent à la structuration du quartier.
Ce lien spirituel et historique a laissé une empreinte durable : on retrouve encore aujourd’hui des vestiges de cette présence dans l’architecture, et même dans certains noms de rues.
Plus qu’une simple étiquette sur une carte, le nom des Chartrons est devenu synonyme de patrimoine, de savoir-faire et de prestige. Une identité forte, qui séduit autant les Bordelais que les investisseurs à la recherche d’un bien dans un quartier à la fois vivant et chargé de sens.
Pourquoi investir dans le quartier des Chartrons ?
Une localisation idéale, entre tradition et modernité
Les Chartrons ont cette position parfaite que les investisseurs apprécient : à quelques minutes à pied des quais réaménagés, du centre historique et de l’hypercentre bordelais, tout en offrant un cadre plus aéré, plus résidentiel, plus “quartier”.
Avec le tram B qui traverse l’avenue principale, vous êtes directement connecté à la place des Quinconces, au campus universitaire ou à la Cité du Vin. Autrement dit : une mobilité fluide, sans avoir besoin de voiture.
Mais ce qui fait vraiment la force du secteur et l’intérêt d’investir</strong> aux Chartrons, c’est sa mixité : on y croise à la fois des familles installées de longue date, des étudiants, des cadres fraîchement arrivés de Paris, et des commerçants amoureux de leur rue. Un quartier vivant, qui évolue, mais qui reste avant tout humain.
Investir aux Chartrons : un marché immobilier attractif pour les investisseurs
Derrière le charme, il y a des chiffres qui parlent. Le quartier affiche une forte demande locative, en particulier sur les petites surfaces bien placées (T1, T2) qui se louent rapidement, à très bon prix.
La présence d’écoles, de commerces et de transports attire un public jeune et solvable, souvent en recherche de logements meublés, en location courte ou moyenne durée.
Autre signal fort :
Les Chartrons ont connu une montée en gamme significative ces dernières années. Les rénovations de qualité, les immeubles en pierre et les programmes de réhabilitation ont contribué à tirer le marché vers le haut.
Résultat : un potentiel de valorisation toujours présent, notamment dans les rues un peu en retrait ou encore en transformation.
En 2024, le prix moyen au mètre carré dans le secteur Chartrons – Grand Parc – Paul Doumer est d’environ 5 127 €/m² (source : Figaro Immobilier). Ce tarif peut grimper jusqu’à plus de 6 000 €/m² pour les biens rénovés, en étage élevé, ou avec terrasse. À l’inverse, certains rez-de-chaussée ou biens à rafraîchir restent accessibles autour de 4 300 €/m², ce qui laisse une marge d’optimisation pour les investisseurs avisés.
Côté loyers, les rendements bruts oscillent généralement entre 3,5 % et 5 %, selon la typologie du bien et son état. La montée en gamme du quartier ces dernières années — avec la réhabilitation de nombreuses copropriétés, l’arrivée de commerces tendance et l’amélioration du cadre urbain — renforce le potentiel de valorisation à moyen terme.
Pour un investisseur, le quartier des Chartrons reste donc un secteur équilibré, qui combine attractivité locative et patrimoine sécurisé, avec une belle capacité à prendre de la valeur dans le temps.
Un cadre de vie recherché par les locataires
On vient vivre aux Chartrons pour plus qu’un simple toit : on y vient pour l’ambiance. Entre les marchés de producteurs, les commerces de bouche, les petites boutiques indépendantes, les galeries d’art, et les cafés en terrasse, le quartier cultive une vraie vie de village en ville, dans une version résolument “bobo chic”.
Côté locataires, le profil est clair :
- Jeunes actifs en quête d’un mode de vie urbain, pratique et vivant,
- Cadres mutés à Bordeaux, souvent avec un pouvoir d’achat supérieur,
- Familles CSP+, séduites par les écoles réputées du secteur et la proximité des quais.
Quel type d’investissement privilégier aux Chartrons ?
L’investissement locatif meublé (LMNP)
Le LMNP est sans doute la façon la plus adaptée pour investir aux Chartrons. Pourquoi ? Parce que la rotation locative est bonne, notamment sur les petites surfaces — et que les locataires cherchent du clé en main.
Les T1 et T2 dans l’ancien, bien rénovés, sont particulièrement prisés par les jeunes actifs, les étudiants en master ou les professionnels en mission, nombreux dans ce quartier central et bien desservi.
L’investissement en Pinel dans le neuf aux Chartrons
Le neuf reste rare aux Chartrons, quartier historiquement marqué par l’architecture en pierre de taille et les immeubles anciens. Cela dit, quelques programmes récents apparaissent à la marge, notamment dans des zones en renouvellement urbain ou à proximité immédiate du quartier.
Avec la fin du dispositif Pinel, la fenêtre fiscale s’est refermée pour de nombreux investisseurs. Toutefois, il n’est pas exclu que de nouvelles mesures incitatives voient le jour dans les années à venir pour encourager la construction de logements neufs dans les zones tendues comme Bordeaux.
Résidence principale ou diversification patrimoniale
Acheter aux Chartrons pour y vivre ou pour se constituer un actif patrimonial de long terme est un choix pertinent.
Le quartier coche toutes les cases d’une résidence principale de qualité : ambiance, transports, écoles, commerces… Et à la revente ? La valeur patrimoniale du secteur, renforcée par la rareté des biens, constitue pour vous un véritable atout.
À quel prix investir aux Chartrons ?
Le niveau de prix moyen pour investir aux Chartrons
Si vous envisagez d’investir aux Chartrons, sachez qu’on entre ici dans l’un des quartiers les plus cotés de Bordeaux. Comptez en moyenne 5 100 €/m² dans l’ancien. Mais tout dépend de ce que vous visez :
- Un appartement en pierre bien rénové, avec terrasse ou dernier étage ?
Vous frôlez les 6 000 €/m² à 6 500 €/m². - Un bien à rafraîchir ou en rez-de-chaussée ?
Vous pouvez encore trouver autour de 4 300 €/m², une bonne base pour optimiser votre opération.
Dans le neuf, c’est rare… mais ça existe. Les quelques programmes en lisière du quartier affichent des prix autour de 6 500 €/m² à 7 000 €/m². Autant dire qu’on est dans les mêmes eaux que Saint-Pierre, mais avec un cachet un peu moins touristique.
Côté loyers, pour vous donner une idée :
- Un T1 meublé se loue entre 600 €/mois et 750 €/mois,
- Un T2 peut monter à 1 000 € selon l’emplacement et les prestations.
C’est plus cher que Caudéran, un peu moins que Saint-Pierre, mais avec une demande locative très active et un environnement recherché.
La rentabilité moyenne observée
On ne va pas vous promettre du 8 % brut ici — ce n’est pas le style du quartier. Mais aux Chartrons, vous pouvez viser une rentabilité brute de 3,5 % à 5 %, avec un risque maîtrisé et une demande locative solide.
La clé ?
Miser sur un bien immobilier bien placé, bien rénové, et bien meublé si vous optez pour le LMNP. La rotation est bonne, les profils de locataires sont sérieux, et le quartier est clairement monté en gamme.
Et ce n’est pas tout : côté valorisation, vous êtes dans une zone qui continue à prendre de la valeur. Si vous jouez la carte du long terme, les plus-values à la revente peuvent vraiment venir renforcer la performance globale de votre placement.
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Pourquoi se faire accompagner ?
On peut investir seul, c’est vrai. Mais quand il s’agit de faire les bons choix patrimoniaux, chaque détail compte :
- Choix du bien, du quartier, du régime fiscal,
- Définition de vos objectifs à long terme,
- Optimisation du financement, du mode de détention, et parfois même de la transmission.
C’est là que l’accompagnement prend tout son sens. Un expert en gestion de patrimoine à Bordeaux ne vous vend pas un produit : il construit avec vous une stratégie d’investissement alignée avec votre réalité, vos contraintes, vos ambitions.
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