SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement immobilier collectif. Concrètement, vous achetez des parts d’une société qui détient un parc immobilier (bureaux, commerces, santé, etc.). En contrepartie, vous percevez une part des loyers générés, sans avoir à gérer les biens vous-même.

Ce placement séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de rendements attractifs et d’une gestion simplifiée.

Investir en SCPI permet d’accéder indirectement à l’immobilier, une valeur refuge, avec un seuil d’entrée accessible et une flexibilité d’investissement. La souscription peut se faire via de l’épargne disponible ou un financement. Ce type d’investissement offre une diversification du patrimoine, avec une gestion locative déléguée à des professionnels, et génère des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus. Enfin, il bénéficie d’une revalorisation continue de l’immobilier, augmentant ainsi le prix des parts au fil du temps.

1. Le risque de marché

Le rendement d’une SCPI dépend des loyers perçus sur les biens qu’elle détient. En cas de crise immobilière ou de difficultés économiques, certaines entreprises ou locataires peuvent ne plus être en mesure de payer leur loyer, impactant directement la rentabilité de la SCPI. C’est donc un signe de bonne gestion si une SCPI maintient un rendement minimum sur le long terme.

2. Le risque de liquidité

Contrairement à des actions en bourse, les parts de SCPI ne se revendent pas instantanément. Il peut être difficile de trouver un acheteur rapidement, en particulier si la SCPI traverse une période compliquée. C’est pourquoi nous vous conseillons d’y dédier un capital dont vous n’aurez pas besoin dans un futur proche.

3. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures

Même si une SCPI affiche d’excellents rendements sur les dernières années, cela ne signifie pas que cette tendance va se poursuivre indéfiniment. La performance dépend du marché immobilier, des taux d’intérêt et de la gestion des actifs.

4. Le risque de perte en capital

Comme tout investissement, la valeur des parts de SCPI peut baisser en fonction de l’évolution du marché immobilier. Si la SCPI rencontre des difficultés (vacance locative, baisse des loyers, crise immobilière), la revente des parts pourrait se faire à un prix inférieur à leur prix d’achat, entraînant une perte en capital. C’est la raison pour laquelle il est essentiel d’adopter une stratégie inscrite dans le temps pour un investissement en SCPI.

Lorsqu’un investisseur revend ses parts de SCPI de rendement, plusieurs coûts peuvent s’appliquer, réduisant le montant final perçu. Les principaux frais liés à la revente des parts sont :

• Abattements progressifs après 5 ans de détention, avec une exonération totale après 30 ans.
• Les droits d’enregistrement : en cas de vente sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe), des droits de mutation de 5 % peuvent être appliqués.
• Les frais de sortie : la majorité des SCPI prélèvent des frais de sortie sur la vente des parts, généralement entre 10 % et 12 %.

La fiscalité des SCPI varie selon le mode de détention et le type de revenus. En détention directe, l’investisseur perçoit les revenus fonciers, pleinement imposés. En passant par une assurance-vie, les revenus sont capitalisés et soumis à une fiscalité réduite après 8 ans. Les SCPI de rendement génèrent deux types de revenus : financiers (imposés au taux du PFU à 30 %) et fonciers (imposés comme des revenus locatifs classiques, soumis à l’impôt sur le revenu).

Parce que toutes les SCPI ne se valent pas, et que votre situation patrimoniale mérite bien mieux qu’un placement standardisé.
Chez Aquilogia Patrimoine, nous maîtrisons parfaitement cette solution d’investissement, ses enjeux fiscaux, et les différents montages possibles (en direct, en assurance-vie, à crédit, en démembrement…).

À travers plusieurs rendez-vous, vous aurez 4 grandes étapes pour souscrire les SCPI :

• Échange personnalisé : nous définissons vos objectifs et votre stratégie d’investissement.
• Sélection des SCPI : nous vous présentons les SCPI adaptées à votre profil et vos attentes.
• Mise en place : nous vous accompagnons dans la souscription et les démarches administratives.
• Suivi : nous assurons un suivi régulier des performances et vous accompagnons dans vos démarches fiscales.

Oui, avec un rendement moyen de 4 % à 6 %, c’est un placement attractif, mais il faut investir sur le long terme (10 ans minimum) pour optimiser la rentabilité d’un investissement en SCPI de rendement.

Oui, les revenus générés par vos parts de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu, comme des revenus fonciers. Cependant, selon votre situation, il existe des solutions pour optimiser la fiscalité : SCPI en assurance-vie, démembrement, SCPI européennes… Nous vous guidons pour faire le bon choix.

✅ La société de gestion : elle sélectionne et achète les biens, s’occupe de leur gestion (entretien, locations, travaux) et redistribue les loyers aux investisseurs.
✅ Les associés (vous, investisseurs) : en achetant des parts, vous devenez propriétaire d’une fraction du portefeuille immobilier. Vous percevez des revenus en fonction du rendement de la SCPI et pouvez revendre vos parts si besoin.

Avec une SCPI, pas de stress lié aux impayés, aux travaux ou aux recherches de locataires : tout est géré pour vous ! Vous bénéficiez ainsi des avantages de l’immobilier sans les contraintes.

Concrètement, la SCPI de rendement collecte des fonds auprès de plusieurs investisseurs, achète des immeubles (bureaux, commerces, entrepôts, santé, etc.), les loue à des entreprises, et redistribue les loyers perçus sous forme de dividendes trimestriels. L’objectif est clair : servir un rendement régulier, net des charges de gestion, à ses associés

Oui, vous pouvez revendre vos parts, mais ce n’est pas aussi liquide qu’un livret d’épargne. Le délai dépend de la SCPI et du marché à l’instant T. Certaines SCPI sont plus liquides que d’autres, et nous vous orientons vers les solutions les plus adaptées à vos besoins de disponibilité.

Les SCPI sont un investissement immobilier, et comme tout placement immobilier, elles nécessitent un horizon de détention suffisamment long pour maximiser leur rentabilité. L’horizon de placement recommandé est :

•  Moins de 5 ans : déconseillé. Les frais de souscription élevés (8 % à 12 %) rendent la rentabilité difficile sur une courte période.
•  Entre 5 et 10 ans : possible, mais pas optimal. La SCPI commence à générer des rendements intéressants, mais les frais peuvent encore peser.
•  Au-delà de 10 ans : idéal. Le rendement cumulé compense les frais d’entrée et permet d’obtenir une performance optimale.

De plus, l’analyse des performances sur différentes périodes confirme nos préconisations :

• Sur 5 ans : rendement cumulé d’environ 20 % à 25 %*, mais les frais de souscription peuvent limiter la plus-value nette.
• Sur 10 ans : rendement cumulé autour de 50 % à 60 %*, avec un capital qui commence à bien s’apprécier.
• Sur 15 ans et plus : rentabilité supérieure à 70 %*, et possibilité de plus-value à la revente des parts.

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Oui, c’est même une stratégie très intéressante. En intégrant des SCPI dans une assurance-vie, vous bénéficiez de la fiscalité allégée de ce contrat tout en diversifiant vos placements. Nous sélectionnons pour vous les contrats les plus performants et accessibles.