Avantage fiscal puissant
Un patrimoine d’exception
Fiscalité hors plafonnement
Rénovation valorisante
Définition et avantages de la Loi Malraux
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Le dispositif Malraux permet à un investisseur d’acquérir un immeuble ancien vétuste, de financer sa rénovation complète et de bénéficier, en contrepartie, d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux réalisés.
L’objectif : préserver le patrimoine architectural français tout en offrant aux investisseurs une opportunité de placement fiscalement optimisée.
Pour être éligible, le bien doit se situer dans un secteur sauvegardé ou assimilé :
- un secteur sauvegardé (PSMV) approuvé,
- une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP / PVAP),
- un quartier ancien dégradé (QAD),
- ou un secteur faisant l’objet d’une convention avec l’État (ex-NPNRU).
Les avantages fiscaux de la loi Malraux
1- Une réduction d’impôt attractive
La réduction d’impôt est égale à :
- 30 % pour les investissements situés en secteur sauvegardé avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé ou dans des Quartiers Anciens Dégradés (QAD).
- 22 % pour les investissements situés en zone couverte par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
Les dépenses ouvrant droit à réduction sont plafonnées à 400 000 € sur 4 ans et peuvent être réparties sur la durée des travaux.
2- Un investissement patrimonial à long terme
Les immeubles concernés sont situés dans des emplacements premium : centres-villes historiques, quartiers classés, zones touristiques.
Ce sont des biens rares, dont la valeur patrimoniale est durable et peu sensible aux fluctuations du marché immobilier.
3- Une opération à triple levier
L’investissement Malraux combine :
- et des revenus locatifs issus de la mise en location du bien rénové
- un effet de levier fiscal,
- une valorisation immobilière,
3- Une défiscalisation sans plafonnement
La réduction Malraux est hors plafonnement global des niches fiscales (10 000 €), ce qui en fait un outil privilégié pour les contribuables à forte imposition.
Des réponses à tous vos objectifs
La marche à suivre avec Aquilogia Patrimoine
Étape 1 : Étude de votre profil fiscal et patrimonial
Nos conseillers analysent votre situation fiscale, vos objectifs de placement et votre taux marginal d’imposition pour déterminer la pertinence du dispositif Malraux dans votre stratégie patrimoniale.
Étape 2 : Sélection du programme immobilier en Loi Malraux
Nous travaillons exclusivement avec des partenaires promoteurs agréés par les Architectes des Bâtiments de France, garantissant la qualité et la conformité juridique des opérations.
Chaque projet est situé dans un secteur sauvegardé validé et bénéficie d’un permis de construire spécifique.
Étape 3 : Suivi des travaux et de la fiscalité
Aquilogia Patrimoine assure un suivi administratif complet : planification des travaux, attestations fiscales, conformité des dépenses éligibles et gestion du calendrier d’imputation fiscale.
Étape 4 : Mise en location et gestion
Nous vous accompagnons dans la mise en location du bien (obligation de 9 ans minimum) et la gestion locative, afin d’assurer la pérennité de vos revenus et le respect des critères du dispositif.
Liens utiles pour approfondir vos connaissances
Pour approfondir vos connaissances sur la loi Malraux et d’autres solutions de gestion de patrimoine, nous vous recommandons les articles suivants :
Pour des informations complémentaires sur les aspects légaux et fiscaux de la loi Malraux, vous pouvez consulter :
Les conseils de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL)
Le site officiel de l’administration française sur la loi Malraux
Nos autres solutions d’investissement
Les principales questions sur la Loi Malraux
À partir de quel budget peut-on investir ?
Les opérations Loi Malraux nécessitent un budget global compris entre 250 000 € et 600 000 €, selon la localisation, la surface et le montant des travaux.
Les travaux représentent en moyenne 60 à 70 % du coût total de l’opération.
L’investissement peut être financé à crédit, les intérêts étant déductibles des revenus fonciers.
Un exemple concret d’investissement avec la loi Malraux
Imaginons un investissement de 300 000 € avec une quote-part des travaux représentant 70 % du montant total, soit 210 000 €. La réduction d’impôt est calculée comme suit :
- Montant des travaux : 210 000 €
- Réduction d’impôt : 30 % des travaux, soit 63 000 € répartis sur 3 ans (durée des travaux).
Ainsi, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt annuelle de 21 000 € pendant 3 ans, ce qui constitue un avantage fiscal significatif tout en contribuant à la préservation du patrimoine architectural.
FAQ – Loi Malraux
Quelle est la différence entre la Loi Malraux et le déficit foncier ?
Le déficit foncier permet de déduire les charges et travaux de ses revenus fonciers, jusqu’à 10 700 € par an.
La Loi Malraux, elle, accorde une réduction d’impôt directe, proportionnelle au montant des travaux, avec un plafond de 400 000 €.
Autre différence : la localisation. Le déficit foncier est libre, tandis que la Loi Malraux se limite aux zones protégées.
Quelles sont les obligations à respecter ?
Pour bénéficier du dispositif, vous devez :
- Louer le bien pendant 9 ans minimum, à usage de résidence principale ;
- Mettre en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux ;
- Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant ;
- Réaliser les travaux sous contrôle des Architectes des Bâtiments de France.
Le non-respect de ces obligations entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.
Quels types de biens sont concernés par la Loi Malraux ?
Les biens éligibles sont des immeubles anciens à caractère patrimonial situés dans :
- une aire de mise en valeur du patrimoine (AVAP/PVAP).
- un secteur sauvegardé (PSMV),
- un quartier ancien dégradé (QAD),
Ce sont des biens à forte valeur culturelle et architecturale, souvent situés dans des centres-villes historiques.
Peut-on cumuler la Loi Malraux avec d’autres dispositifs fiscaux ?
Oui, sous certaines conditions.
La réduction Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales, mais elle ne peut pas se cumuler sur un même bien avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, etc.).
Quels sont les risques de ce type d’investissement ?
Comme tout investissement immobilier, la Loi Malraux comporte certains risques :
- Retard ou surcoût des travaux ;
- Vacance locative si la demande est faible dans la zone ;
- Revente difficile à court terme (placement long terme) ;
- Requalification fiscale en cas de non-respect des obligations (durée de location, délais, conformité des travaux).
C’est pourquoi il est essentiel d’être accompagné par un cabinet spécialisé.
Quelles dépenses ouvrent droit à la réduction d’impôt ?
Sont éligibles :
- les travaux de démolition, restauration complète, toitures, façades, planchers ;
- les honoraires d’architectes et de maîtrise d’œuvre ;
- les frais d’assurance, diagnostics et études techniques.
Tous les travaux doivent être autorisés par un arrêté préfectoral et réalisés sous contrôle des ABF.
Peut-on investir en Loi Malraux via une société ?
Oui, à condition que la société soit transparente fiscalement (SCI à l’IR).
Dans ce cas, la réduction d’impôt bénéficie à chaque associé au prorata de ses parts.
Une SCI à l’IS ne permet pas de bénéficier du dispositif.
Comment est calculée la réduction d’impôt ?
La réduction d’impôt s’applique sur le montant des travaux payés pendant l’année, selon le taux (22 % ou 30 %).
Elle est imputée sur l’impôt sur le revenu du contribuable et peut être étalée sur 4 ans maximum, selon l’avancement du chantier.
Que se passe-t-il en cas de revente du bien avant 9 ans ?
La revente anticipée entraîne la remise en cause totale de l’avantage fiscal.
Toutefois, si le bien est revendu après la période d’engagement, la plus-value est calculée selon le régime classique des plus-values immobilières, avec les abattements pour durée de détention.
Pour toute autre demande
Laissez nous un message via notre formulaire de contact, nous vous apporterons une réponse dans les plus brefs délais.
Ces articles peuvent vous intéresser
-
Investir aux États-Unis : l’épargne immobilière Corum prend son envol vers les US
Mis à jour le 23 septembre 2025
–
4 min de lectureAujourd’hui, nous vous invitons à explorer une nouvelle opportunité d’épargne qui repousse les frontières de l’investissement immobilier pour investir aux États-Unis. CORUM USA, la dernière SCPI du groupe CORUM, vous ouvre les portes du marché américain, l’un des plus dynamiques et attractifs au monde. Investir aux États-Unis avec Corum Avec CORUM USA, le groupe CORUM…
-
Compte-titre ou PEA : que choisir ?
Mis à jour le 29 octobre 2025
–
5 min de lectureMes chers investisseurs, saviez-vous que l’investissement en bourse est une stratégie courante pour faire fructifier son capital ? Pour cela, il existe plusieurs types de comptes permettant d’acheter des actions, des obligations, des ETF ou d’autres actifs financiers, tels que le compte-titres et le PEA. Parmi eux, le Compte-Titres Ordinaire (CTO), ou le Plan d’Épargne…
-
Comment choisir sa SCPI ? Les critères essentiels pour un investissement réussi
Mis à jour le 30 octobre 2025
–
12 min de lectureMes chers investisseurs, vous l’avez très certainement remarqué, l’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) attire de plus en plus d’épargnants en quête de revenus réguliers et de diversification patrimoniale. Mais attention : toutes les SCPI ne se valent pas, et un mauvais choix peut fortement impacter votre rentabilité. Choisir sa SCPI ne se résume…
