SCPI et fiscalité : tout comprendre sur l’imposition des revenus et les avantages fiscaux

Mes très chers investisseurs, aujourd’hui nous allons parler de la fiscalité au cœur des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), un sujet très important, surtout si vous souhaitez réduire vos impôts et maitriser au mieux votre fiscalité ! 😊

Cet article détaille les types de revenus générés par les SCPI et leur traitement fiscal, le fonctionnement de l’impôt sur les revenus fonciers, les prélèvements sociaux, les plus-values immobilières, ainsi que les déclarations fiscales obligatoires et les stratégies d’optimisation fiscale.

Quelle est la fiscalité applicable aux SCPI ?

Investir dans des parts de SCPI permet de percevoir des revenus potentiellement réguliers, eux-mêmes soumis à une fiscalité particulière (importante à prendre compte !). Celle-ci dépend de votre profil investisseur (résident fiscal français ou non-résident) et du mode d’imposition que vous avez choisi.

Quelle fiscalité pour les SCPI ?

Les SCPI distribuent principalement des revenus fonciers, mais peuvent également générer des revenus financiers ou des plus-values en cas de cession de parts.
Ces revenus sont donc imposés selon leur nature et votre situation fiscale.

• Pour les résidents fiscaux français :

Si vous êtes résident fiscal en France, les revenus issus d’une SCPI sont en grande majorité des revenus fonciers. À ce titre, ils sont soumis à :

• L’impôt sur le revenu (IR), selon le barème progressif, après déduction des charges (en régime réel),
• Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Voyons ensemble un exemple concret :

Vous percevez 5 000 € de revenus fonciers via une SCPI. Si votre taux marginal d’imposition (TMI) est de 30 %, vous serez imposé à hauteur de :

• 30 % x 5 000 € = 1 500 € (IR),
• 17,2 % x 5 000 € = 860 € (prélèvements sociaux).

Soit un total de 2 360 € d’impôt ; équivalent à un taux global de 47,2 %.

• Le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique), dans quels cas ?

Le PFU à 30 % (soit 12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) ne s’applique pas aux revenus fonciers versés par les SCPI. En revanche, il peut s’appliquer :

• aux revenus financiers générés par la SCPI (par exemple, les intérêts de placements bancaires),
• aux plus-values réalisées lors de la vente de parts de SCPI, sous certaines conditions.

• Pour les plus-values, la fiscalité suit les règles de l’immobilier classique :
  • 19 % d’impôt,
  • 17,2 % de prélèvements sociaux,
  • Avec des abattements selon la durée de détention (exonération totale d’impôt après 22 ans, et des prélèvements sociaux après 30 ans).

Comment est imposé le revenu d’une SCPI ?

Vous êtes imposés en fonction du nombre de vos parts détenus, plus vous avez de parts à un prix conséquent, plus vous serez imposés, l’administration fiscale ne vous fait pas de cadeau. 😐

Vous recevez chaque année un relevé fiscal (IFU, ou Imprimé Fiscal Unique), qui détaille la nature de vos revenus à reporter dans votre déclaration. Cette démarche peut bien sûr se faire au sein de notre cabinet avec votre conseiller, afin de faciliter cette étape !

Les SCPI peuvent également détenir de l’immobilier à l’étranger (par exemple en Allemagne ou aux Pays-Bas). Dans ce cas, la fiscalité dépend des conventions fiscales bilatérales. Certains revenus sont imposés localement et exonérés en France, mais doivent tout de même être déclarés.

Dans tous les cas, votre conseiller en gestion de patrimoine est là pour vous aider dans cette démarche. Toutes les informations concernant l’immobilier des SCPI, en France ou à l’étranger, sont disponibles directement sur votre relevé fiscal, donc pas de stress ! 😊

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• Pour les non-résidents fiscaux :

Si vous êtes non-résident, vous aussi, vous serez imposés sur vos revenus de SCPI d’origine française. Vous pouvez être soumis :

• À une retenue à la source,
• Et à une imposition minimum au taux de 20 % (sauf convention contraire).

• Pour les plus-values, la taxation dépend également de votre pays de résidence et des accords fiscaux avec la France.

Comment déclarer les revenus des SCPI ?

La déclaration des revenus issus d’une SCPI peut sembler technique, mais pas de panique, cela reste relativement simple une fois que l’on connaît les bons formulaires et les règles à respecter.

Ces revenus peuvent être de plusieurs natures : revenus fonciers, revenus financiers, plus-values et prélèvements sociaux.

Comment déclarer mes revenus de SCPI ?

En tant qu’associé d’une SCPI, vous recevez chaque année un Imprimé Fiscal Unique (IFU) de la part de la société de gestion. Ce document vous indique exactement quelles cases remplir dans votre déclaration, plutôt facile non ? 😊

1. 1. Déclaration des revenus fonciers

Les revenus locatifs perçus par l’intermédiaire d’une SCPI doivent être déclarés dans le formulaire n°2044, intitulé “Déclaration des revenus fonciers” :

• Régime réel : c’est le régime par défaut pour les SCPI. Il permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.).
• Une fois complété, le résultat est reporté automatiquement dans la déclaration principale n°2042.

1. 2. Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent sur les revenus fonciers. Ils sont calculés automatiquement par l’administration fiscale à partir du montant que vous déclarez, cela se fait tout seul ! Rien de plus simple, ouf !

1. 3. Revenus financiers

Si la SCPI détient des placements financiers, les intérêts perçus sont à déclarer dans la rubrique “Revenus de capitaux mobiliers“, sur le formulaire n°2042, généralement préremplis grâce à l’IFU.

1. 4. Plus-values en cas de vente de parts

En cas de cession de parts de SCPI, une plus-value immobilière peut être constatée. Celle-ci est à déclarer à l’aide du formulaire n°2048-IMM au moment de la vente, et les taxes correspondantes sont généralement réglées directement chez le notaire.

La déclaration d’impôts est plutôt bien faite, le site vous guide dans les différentes annexes afin de compléter ce qu’il doit l’être. Néanmoins, une aide de la part de l’un de nos conseillers peut vous être très utile, afin de comprendre votre déclaration et d’être que celle-ci soit réalisée correctement.

Quelle durée de détention pour limiter l’imposition sur les plus-values ?

Les plus-values issues de la vente de parts de SCPI sont soumises à la fiscalité des plus-values immobilières. Voici les seuils d’exonération :

• Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention,
• Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

👉 Des abattements progressifs s’appliquent dès la 6^e année de détention, ce qui permet de réduire l’imposition au fil du temps.

SCPI de rendement vs SCPI fiscales : deux traitements distincts

Il existe plusieurs types de SCPI, chacune répondant à des objectifs patrimoniaux différents. Il est essentiel de bien les distinguer, car leur fiscalité et leur mode de déclaration ne sont pas les mêmes.

Quelle est la différence entre une SCPI de rendement et une SCPI fiscale ?

Nous allons vous présenter les différents dispositifs fiscaux pour les SCPI fiscales :

• SCPI Pinel : réduction d’impôt sur le revenu pendant 6, 9 ou 12 ans selon la durée d’engagement locatif.
• SCPI Malraux : réduction d’impôt liée à la rénovation de biens en secteur sauvegardé.
• SCPI Déficit foncier : permet de déduire les travaux des revenus fonciers existants, voire du revenu global sous conditions.

👉 Ces SCPI ne visent pas un rendement élevé immédiat, mais une optimisation fiscale sur plusieurs années.

Pour plus de détails sur les différentes SCPI et leurs dispositifs associés, consultez notre article complet : […].

Quels avantages fiscaux selon le type de SCPI ?

Comment optimiser la fiscalité de vos SCPI ?

Si les SCPI peuvent être fiscalement lourdes en cas de forte tranche marginale d’imposition, il existe plusieurs stratégies efficaces pour réduire l’impact fiscal : l’objectif patrimonial de tous finalement ! 😊 Certaines permettent de profiter d’avantages fiscaux dès l’investissement, d’autres consistent à loger les SCPI dans des cadres plus avantageux.

Comment se passe la défiscalisation d’une SCPI ?

Attention, toutes les SCPI ne permettent pas une défiscalisation immédiate. Seules les SCPI fiscales (comme Pinel, Malraux ou Déficit foncier) offrent un avantage fiscal direct, généralement sous forme de réduction d’impôt.

Mais au-delà de ces dispositifs, il existe d’autres moyens (quelle chance !) d’optimiser la fiscalité des SCPI classiques :

• En les intégrant dans une assurance-vie,
• Ou en optant pour le démembrement de propriété.

Ces deux solutions n’offrent pas une réduction d’impôt immédiate, mais elles permettent d’atténuer fortement la fiscalité des revenus fonciers, ce qui peut être un vrai bénéfice pour vous et vos héritiers ! 😊

Quels sont les avantages fiscaux des SCPI ?

✅ Investir en SCPI via l’assurance-vie

Loger des SCPI dans un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce cadre juridique. Contrairement à une détention en direct :

• Les revenus générés ne sont pas imposés chaque année,
• La fiscalité ne s’applique qu’en cas de retrait, selon l’ancienneté du contrat,
• Après 8 ans, un abattement annuel de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple) est applicable.

👉 Une solution idéale pour capitaliser sans frottement fiscal immédiat.
🔗 En savoir plus : investir en SCPI via l’assurance vie

✅ Investir en SCPI en démembrement temporaire

Le démembrement de propriété temporaire consiste à acheter uniquement la nue-propriété des parts de SCPI, pendant une durée déterminée (5 ans à 15 ans). Pendant cette période :

• Vous ne percevez aucun revenu (ils vont à l’usufruitier),
• Vous n’êtes pas imposé sur les revenus fonciers,
• Vous bénéficiez d’un prix d’achat décoté (20 % à 40 % en moyenne),
• À la fin du démembrement, vous récupérez la pleine propriété sans frais supplémentaires.

👉 Une stratégie particulièrement adaptée aux contribuables fortement imposés souhaitant investir à moyen terme.

En conclusion, les SCPI sont un outil performant pour diversifier votre patrimoine immobilier, mais leur fiscalité peut varier fortement selon le type de SCPI, votre situation personnelle et le mode de détention choisi.

✅ Les points clés à retenir :

• Les revenus de SCPI sont en général imposés comme des revenus fonciers, sauf s’ils sont logés dans une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie ou en nue-propriété.
• Les SCPI fiscales permettent de réduire directement votre impôt sur le revenu, mais requièrent un engagement de détention à long terme.
• L’assurance-vie et le démembrement de propriété sont deux solutions efficaces pour limiter l’impact fiscal des SCPI de rendement.

💡 Votre situation fiscale est unique : nos conseillers sont là pour vous accompagner.
Chez Aquilogia Patrimoine, nous vous proposons un rendez-vous annuel lors de la période de déclaration fiscale, afin d’optimiser la fiscalité de vos investissements en SCPI et en immobilier.

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