Mes chers investisseurs, dans l’univers feutré des placements immobiliers, certaines situations personnelles bousculent l’ordre établi, notamment en cas de divorce ou séparation : la répartition des parts de SCPI peut vite devenir complexe. Comment diviser ces actifs entre ex-conjoints ? Quelles sont les conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales ? Nous allons voir tout cela ensemble.
SCPI et régime matrimonial : quel impact sur le partage ?
Une SCPI est-elle un bien propre ou commun dans un mariage ?
Les parts de SCPI sont considérées comme des biens propres si elles ont été acquises avant le mariage ou avec des fonds propres. En revanche, sous un régime de communauté, les parts achetées pendant le mariage sont généralement communes, sauf clause contraire dans le contrat de mariage.
Comment déterminer la propriété des parts selon les régimes ?
Dans un régime de communauté, les parts de SCPI appartiennent aux deux époux, sauf si elles proviennent d’une donation ou d’un héritage. En séparation de biens, chaque conjoint conserve la propriété des parts qu’il a acquises. Un notaire analyse le régime et les preuves d’achat pour trancher.
Que se passe-t-il en cas de financement mixte ou de remploi ?
Un financement mixte (fonds propres et communs) ou un remploi (réinvestissement de fonds propres) complique le partage. Les parts peuvent être partiellement propres et communes.
Par exemples :
Si un époux utilise 60 % de fonds propres et 40 % de fonds communs, les parts seront considérées comme 60 % propres à cet époux et 40 % communes (à partager équitablement lors du divorce). Il faudra donc prouver l’origine des fonds. Ce qui nécessite des documents (relevés bancaires, contrats, etc.) et peut vite devenir compliqué sans l’aide d’un notaire.
De même pour le remploi, si un époux vend un bien propre pour 50 000 € et utilise cet argent pour acheter des parts de SCPI, il doit prouver ce remploi pour que les parts restent propres.
Évaluation des parts de SCPI lors d’un divorce
Les SCPI sont-elles évaluées à leur valeur de reconstitution lors d’un divorce ?
La valeur de reconstitution, qui reflète la valeur réelle des actifs immobiliers de la SCPI (incluant frais et dettes), n’est généralement pas utilisée pour le partage. Les tribunaux privilégient souvent la valeur de retrait ou la valeur de marché, plus représentatives de la liquidité immédiate des parts.
Quelles différences entre valeur de retrait, valeur de marché et valeur de souscription ?
La valeur de retrait représente ce que vous recevriez en revendant vos parts à la SCPI, après déduction des frais. La valeur de marché indique le prix auquel vos parts pourraient être vendues sur le marché secondaire, selon l’offre et la demande. La valeur de souscription, correspondant au prix d’achat initial, n’est pas prise en compte pour évaluer vos parts aujourd’hui.
Qui évalue les parts : expert, notaire, société de gestion ?
L’évaluation est généralement réalisée par un notaire, qui s’appuie sur les données de la société de gestion (pour la valeur de retrait ou de reconstitution). Un expert immobilier peut intervenir pour estimer la valeur de marché, surtout en cas de litige ou pour des SCPI à capital variable.
Vente et liquidité des parts pendant la procédure
Peut-on vendre des parts de SCPI avant le jugement de divorce ?
Oui, vendre des parts de SCPI avant le jugement de divorce est possible, mais cela dépend du régime matrimonial et de l’accord entre les époux.
Quelles autorisations sont nécessaires selon le régime matrimonial ?
Sous un régime de communauté, les parts communes nécessitent le consentement des deux conjoints, sinon une autorisation judiciaire peut être requise.
En séparation de biens, chaque conjoint peut vendre ses parts propres librement, sauf en cas de financement mixte. Attention, une vente sans accord peut être annulée et entraîner des litiges.
Quels sont les délais de revente et les implications patrimoniales ?
Revendre des parts de SCPI peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois :
- Pour une SCPI à capital variable, la société de gestion rachète les parts en 2 à 8 semaines, selon sa liquidité.
- Pour une SCPI à capital fixe, la vente sur le marché secondaire peut être plus longue, dépendant de la demande. Cette opération peut entraîner des moins-values, des frais de sortie, ou des impôts sur les plus-values, réduisant votre patrimoine.
- Les démarches administratives (accord des époux, autorisation judiciaire si nécessaire, validation notariale) peuvent allonger les délais, surtout si des litiges surviennent. Une bonne coordination avec la société de gestion et un notaire est essentielle pour éviter des retards.
Fiscalité du partage des parts de SCPI lors du divorce
Quel est le régime fiscal applicable lors du partage de SCPI ?
Lors du partage, les parts de SCPI ne génèrent pas d’imposition immédiate si elles sont simplement attribuées à un conjoint sans vente. Cependant, si une vente intervient pour équilibrer le partage, les plus-values sont taxées à 19 % (d’impôt) plus 17,2 % (de prélèvements sociaux), sauf exonérations liées à la durée de détention.
Les droits de partage sont-ils obligatoires ?
Le taux est fixé à 1,1 % de la valeur totale du patrimoine commun si celui-ci dépasse 5 000 €, avec un montant forfaitaire de 125 € pour les patrimoines inférieurs.
Quelles conséquences fiscales sur la SCPI en cas d’indivision post-divorce ?
L’indivision signifie que les deux ex-conjoints continuent de détenir les parts de SCPI ensemble, exerçant un droit de propriété commun sur ces actifs. Cette option est souvent choisie pour éviter une cession immédiate, mais elle nécessite une bonne entente pour gérer les revenus (principalement les loyers perçus) et prendre des décisions, comme la vente éventuelle des parts.
Les SCPI sont considérées comme “fiscalement transparentes” en vertu de l’article 8 du Code Général des Impôts, ce qui signifie que les revenus générés, tels que les loyers, sont directement imposés aux associés, ici les ex-conjoints. En cas d’indivision, chaque ex-conjoint doit déclarer sa quote-part des revenus fonciers sur sa déclaration d’impôt sur le revenu individuelle, à partir de l’année du divorce.
Démembrement de SCPI et divorce
Est-il possible de démembrer des parts de SCPI pendant un divorce ?
Les parts de SCPI peuvent être démembrées au moment du divorce, notamment lors du partage des biens communs ou indivis.
Pourquoi envisager un démembrement lors d’un partage ?
Le démembrement permet d’organiser un partage plus équitable : par exemple, l’un conserve l’usufruit (revenus) et l’autre la nue-propriété (valeur patrimoniale). C’est aussi un moyen d’optimiser la fiscalité post-divorce.
Quels risques et précautions à prendre ?
Il faut s’assurer que les deux parties comprennent les implications du démembrement : durée, droits respectifs, fiscalité. Dans ce cadre, le recours à une SCPI en démembrement temporaire peut être envisagé pour structurer au mieux l’opération.
SCPI et séparation hors mariage
Que devient l’investissement en SCPI en cas de séparation sans mariage ?
En l’absence de lien matrimonial, les parts de SCPI sont partagées selon les règles de l’indivision. Chaque concubin ou partenaire récupère la part qu’il a financée, sauf preuve d’un accord différent.
Concubinage, PACS : quelles règles s’appliquent ?
Pour les concubins, aucun cadre légal n’impose une répartition spécifique. Sous PACS, le régime par défaut est la séparation de biens, sauf mention contraire. La répartition des parts SCPI dépend donc des apports respectifs et des modalités d’achat.
Comment anticiper avec un pacte d’indivision ou un démembrement ?
Mettre en place un pacte d’indivision permet d’encadrer la gestion des parts et d’anticiper la séparation. Un démembrement peut aussi offrir une souplesse de gestion, notamment si l’un perçoit les revenus et l’autre détient la nue-propriété.
Anticiper et sécuriser son investissement SCPI avant le divorce
Pourquoi structurer son investissement en amont ?
Investir en SCPI à deux, que ce soit en couple marié, pacsé ou en concubinage, engage des enjeux patrimoniaux importants. Anticiper dès l’achat permet d’éviter les conflits en cas de séparation. Une bonne structuration clarifie qui détient quoi, comment les revenus seront répartis, et ce qu’il adviendra des parts si la relation prend fin. Cela évite bien des litiges futurs.
Quels outils pour protéger chaque partie (assurance-vie, démembrement, clauses…) ?
Plusieurs solutions existent pour sécuriser l’investissement SCPI en cas de divorce :
- L’assurance-vie permet d’investir en SCPI tout en désignant librement un bénéficiaire en cas de décès ou de séparation, sans passer par l’indivision.
- Le démembrement (séparation entre nue-propriété et usufruit) peut être utilisé pour adapter la détention aux objectifs de chacun.
- Les clauses spécifiques dans un PACS ou une convention entre concubins permettent d’organiser la répartition des parts ou leur rachat en cas de rupture.
L’importance d’un accompagnement patrimonial sur-mesure
Chaque couple a une situation différente : enfants d’une précédente union, écarts d’apport, fiscalité personnelle… C’est pourquoi il est fortement recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Cela permet de choisir la meilleure structure d’investissement et de protéger au mieux les intérêts de chacun, y compris en cas de séparation.
Divorce et SCPI : conclusion
Ce qu’il faut retenir :
- En cas de séparation ou de divorce, les règles de partage varient fortement selon le régime matrimonial ou le mode d’union.
- Il est essentiel d’anticiper ces situations dès l’investissement, à travers une structuration adaptée : choix du support (assurance-vie, compte-titres), possibilité de démembrement, ou mise en place d’une convention d’indivision.
- Enfin, l’évaluation des parts, la fiscalité liée au partage ou à la vente, et la gestion post-rupture (indivision, revente…) sont autant d’éléments à maîtriser pour éviter les mauvaises surprises.
Pour aller plus loin :
Pour sécuriser au mieux votre projet et faire les bons choix selon votre situation, il est vivement recommandé de vous faire accompagner.
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