Mes chers investisseurs, j’ai le plaisir de vous retrouver cette semaine pour aborder avec vous une méthode courante pour diversifier son portefeuille d’investissement et générer des revenus passifs : investir dans l’immobilier ancien.
Cependant, cela peut être coûteux et entraîner des charges fiscales importantes. C’est pourquoi, depuis plusieurs années, l’État a mis en place différents dispositifs de défiscalisation pour aider les investisseurs à réduire leur imposition en investissant dans des biens immobiliers anciens afin de redynamiser le secteur de l’immobilier et pallier le manque de nouveaux logements. Par ailleurs, avec la nouvelle loi Climat et Résilience instaurée en 2023 pour inciter les investisseurs à rénover des biens immobiliers appelés « passoires thermiques », certains dispositifs profitent d’un avantage fiscal encore plus important.
Bien que l’immobilier ancien soit un marché attractif pour les investisseurs, il est recommandé de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine à Lyon ou à Bordeaux pour optimiser les aspects patrimoniaux et fiscaux de l’investissement.
Dans cet article, nous allons examiner les meilleurs dispositifs de défiscalisation pour investir dans l’immobilier ancien et analyser les avantages et les conditions de chaque dispositif.
Le dispositif de défiscalisation déficit foncier
Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation permettant aux investisseurs de déduire les charges liées à la rénovation d’un bien immobilier locatif ancien des revenus fonciers perçus. Cette déduction entraîne un déficit qui peut être reporté sur les années suivantes pour réduire son imposition sur le revenu. Cependant, ce dispositif n’est intéressant que pour les investisseurs percevant déjà des revenus fonciers. En l’occurrence, les revenus fonciers générés étant doublement imposés (Tranche Marginale d’Imposition + Prélèvements Sociaux), gommer ces revenus offre finalement une forte réduction d’impôt.
Par exemple : un contribuable avec une TMI à 30% et percevant 10 000 € de revenus fonciers par an verra ses revenus fonciers imposés à hauteur de 47,2% (soit 4 720 €). Par ailleurs, si le déficit foncier provoqué par le montant travaux n’est pas écoulé après 10 ans, il est possible d’imputer 10 700 € (voire 21 400 € depuis la loi Climat et Résilience) sur son revenu global et ainsi réduire son imposition sur le revenu.
Le dispositif du déficit foncier s’avère intéressant dès lors que le contribuable perçoit 5 000 € de revenus fonciers par an.
Les avantages du déficit foncier :
- Double avantage fiscal (déduction du montant travaux sur les revenus fonciers + imputation de 10 7000 € à 21 400 € sur le revenu global),
- Possibilité de passage en location meublée après 3 ans de location nue,
- Hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an, il peut donc se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation,
- Aucun plafonnement de loyers,
- Aucun plafonnement de ressources des locataires.
La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation visant à encourager la restauration de bâtiments historiques situés dans des zones protégées/classées, favorisant ainsi la préservation du patrimoine culturel français et à stimuler l’activité économique dans les centres-villes historiques. Les investisseurs rénovant des bâtiments historiques dans des zones protégées peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 22% à 30% du montant travaux éligibles. Les travaux de rénovation étant suivis par les Architectes de Bâtiments de France, les projets immobiliers éligibles à ce dispositif fiscal bénéficient de prestations haut de gamme.
La loi Malraux s’avère intéressant dès lors que le contribuable paie 8 000 € d’impôt sur le revenu par an.
Les avantages de défiscalisation de la loi Malraux :
- Forte réduction à court terme (120 000 € d’économies sur 4 ans maximum),
- Investissement de Prestige au cœur de grandes métropoles (donc forte valorisation sur le long terme).
La loi Pinel optimisé au déficit
Le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier est une extension du dispositif Pinel qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans des biens immobiliers anciens situés dans des zones tendues. Les avantages sont similaires à ceux du dispositif Pinel pour les biens neufs. Les conditions sont elles aussi similaires avec notamment une obligation de location nue pour 6, 9 ou 12 ans, un plafonnement des loyers et des ressources des locataires, ainsi qu’un montant minimum de travaux de rénovation de 25% du coût total de l’opération. Ce dispositif bénéficie également d’un second avantage fiscal, celui du déficit foncier.
La loi Pinel optimisé au déficit s’avère intéressant dès lors que le contribuable paie 2 500 € d’impôt sur le revenu et perçoit 5 000 € de revenus fonciers par an.
Les avantages de la loi Pinel optimisé au déficit foncier :
- Double avantage fiscal (loi Pinel + déficit foncier),
- Réduction d’impôt avec un bien immobilier ancien réhabilité,
- Investissement accessible à tous.
En conclusion, réaliser un investissement locatif dans l’immobilier ancien est un bon moyen de développer son patrimoine immobilier, de diversifier son portefeuille d’investissement et de bénéficier de revenus locatifs stables tout en profitant de forts avantages fiscaux. Il est tout de même recommandé de se faire accompagner par des conseillers en gestion de patrimoine à Lyon (à Bordeaux, ou partout en France) spécialisés en investissement immobilier pour obtenir des conseils personnalisés en matière de défiscalisation et adaptés à votre situation patrimoniale et financière.