Mes chers investisseurs, comme vous le savez, en matière d’investissement, la diversification est l’une des clés pour construire un patrimoine solide et performant sur le long terme. Parmi les solutions accessibles, le mariage entre SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et assurance-vie séduit de plus en plus d’épargnants. Et pour cause : il allie rendement, avantages fiscaux et simplicité de gestion. Investir en SCPI via l’assurance-vie, c’est profiter du dynamisme de l’immobilier locatif, sans les contraintes de gestion, tout en bénéficiant d’une enveloppe fiscale avantageuse. Que vous soyez un investisseur prudent ou à la recherche d’un placement équilibré, ce tandem a de sérieux atouts pour répondre à vos objectifs patrimoniaux.
Voyons ensemble pourquoi ce duo fonctionne si bien… et comment en tirer le meilleur parti !
Pourquoi investir en SCPI via l’assurance-vie ?
L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) via un contrat d’assurance-vie combine deux leviers puissants pour diversifier et optimiser son patrimoine :
- La performance immobilière : les SCPI permettent d’accéder à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel), offrant des rendements nets de frais généralement compris entre 4 % et 6 % par an selon les sociétés de gestion.
- Le cadre fiscal privilégié de l’assurance-vie : l’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité allégée sur les gains après 8 ans de détention, avec notamment un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule (ou 9 200 € pour un couple).
Contrairement à l’achat de parts de SCPI en direct, où les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dès leur perception, les SCPI logées dans une assurance-vie ne génèrent pas immédiatement de fiscalité personnelle. Les revenus produits par la SCPI sont réinvestis au sein du contrat et ne sont fiscalisés qu’au moment d’un retrait partiel ou total (“rachat”), et selon les règles avantageuses de l’assurance-vie.
En résumé :
- Vous mutualisez le risque immobilier en accédant à plusieurs centaines de biens différents.
- Vous profitez d’une gestion entièrement déléguée, aussi bien pour la partie immobilière que pour la gestion financière de votre contrat.
Quels sont les avantages combinés de ces deux supports ?
Les SCPI permettent d’investir indirectement dans un portefeuille immobilier professionnel : bureaux, commerces, santé, logistique, voire résidentiel. Vous accédez ainsi à une large diversification sectorielle et géographique, même avec un ticket d’entrée modeste (souvent dès 1 000 € dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie). Les SCPI logées dans une assurance-vie s’intègrent à une stratégie plus large, aux côtés de fonds en euros ou d’unités de compte (UC) classiques. Résultat : vous diversifiez non seulement vos classes d’actifs, mais aussi vos sources de performance.
De plus, en investissant dans une SCPI en direct, les revenus perçus sont imposés chaque année comme des revenus fonciers, souvent lourdement taxés (jusqu’à 45 % + 17,2 % de prélèvements sociaux). En revanche, dans une assurance-vie, ces revenus ne sont pas imposés immédiatement. Ils s’accumulent dans le contrat et ne sont fiscalisés qu’au moment d’un rachat. Et même à ce moment-là, seule la part de plus-value du retrait est soumise à la fiscalité de l’assurance-vie (au PFU de 30 %, ou mieux, au taux dégressif après 8 ans). C’est l’un des grands intérêts de cette combinaison : ce montage est particulièrement efficace pour capitaliser sans frottement fiscal pendant plusieurs années.
Enfin, l’achat de SCPI en direct nécessite parfois plusieurs milliers d’euros. En assurance-vie, certains contrats permettent d’accéder à des SCPI dès 500 € ou 1 000 €, avec la possibilité de mettre en place des versements programmés. Cela permet de construire progressivement une exposition immobilière, sans mobiliser d’importants capitaux dès le départ.
Les SCPI sont des supports de long terme (au moins 8-10 ans), tout comme l’assurance-vie, qui donne le meilleur d’elle-même après 8 ans grâce à sa fiscalité allégée. L’alignement des horizons d’investissement renforce la cohérence de ce couple placement/structure.
Est-ce qu’on gagne de l’argent avec une assurance-vie ?
Oui, une assurance-vie peut permettre de faire fructifier son capital, surtout lorsqu’elle est bien construite. En y intégrant des SCPI, on vise un rendement supérieur à celui des fonds euros, tout en profitant du cadre fiscal avantageux du contrat.
Les SCPI de rendement affichent en moyenne un taux de distribution de l’ordre de 4 % à 5,5 % net de frais de gestion immobilière. Dans le cadre d’une assurance-vie, ce rendement peut être légèrement inférieur en raison des frais de gestion du contrat prélevés sur les unités de compte.
Les fonds en euros ont vu leur rendement repartir légèrement à la hausse en 2023-2024, avec une moyenne autour de 2,5 % à 3,2 % brut. Mais ils restent bien en deçà du potentiel offert par les SCPI, qui visent un revenu plus dynamique et indexé sur le marché immobilier professionnel. Les SCPI sont donc un bon complément aux fonds en euros, pour doper le rendement global du contrat tout en restant dans une logique patrimoniale prudente.
Quel fonctionnement pour les SCPI en assurance-vie ?
Quelle est la différence entre SCPI en direct et SCPI via assurance-vie ?
Lorsque vous achetez une SCPI en direct, vous êtes pleinement propriétaire des parts. Elles sont à votre nom et inscrites en compte chez la société de gestion. Cela vous donne droit à une quote-part des loyers, mais aussi à toutes les contraintes fiscales et déclaratives qui vont avec (revenus fonciers, IFI, etc.).
Dans le cadre d’une assurance-vie, vous n’êtes pas propriétaire en direct. Les parts sont détenues par l’assureur, qui les loge dans son contrat sous forme d’unités de compte (UC) immobilières. Vous devenez donc investisseur via une détention indirecte, ce qui simplifie considérablement la gestion fiscale.
En direct, vous devez choisir vous-même la SCPI, gérer la souscription, suivre la fiscalité, voire vendre les parts par vos propres moyens (ce qui peut être long).
En assurance-vie, la SCPI est intégrée à votre contrat comme un support au même titre qu’un OPCVM ou un fonds actions. Vous pouvez :
- Arbitrer vers ou depuis la SCPI (sous réserve de liquidité),
- Intégrer les SCPI dans une gestion pilotée (dans certains contrats),
- Bénéficier d’une valorisation simplifiée sur l’interface de votre assureur.
En contrepartie, l’assureur peut imposer une sélection limitée de SCPI, souvent issues de partenaires référencés.
Quels sont les frais de souscription pour une SCPI en assurance-vie ?
Les contrats d’assurance-vie peuvent comporter plusieurs types de frais :
- Frais d’entrée sur les versements : selon les contrats, ils peuvent aller de 0 % à 2 %, mais de plus en plus de contrats en ligne proposent des frais réduits voire nuls.
- Frais de gestion sur unités de compte (UC) : ces frais s’appliquent chaque année sur l’encours investi en SCPI (comme pour les autres UC), en général entre 0,85 % et 1 % par an. Ils sont directement prélevés par l’assureur.
👉 Ces frais impactent la performance nette affichée de la SCPI dans le contrat, car ils s’ajoutent aux frais internes de la SCPI.
De plus, même dans une assurance-vie, les SCPI conservent leur structure classique de frais, mais avec quelques nuances importantes :
- Frais de souscription différés : contrairement à l’investissement en direct où les frais d’entrée (12 % à 10 %) sont prélevés à la sortie, dans l’assurance-vie, ils sont prélevés immédiatement.
- Frais de gestion immobilière : entre 10 % et 12 % des loyers encaissés, ces frais sont déjà prélevés à la source par la société de gestion. Le rendement communiqué est donc net de frais de gestion immobilière.
Investir dans une SCPI via une assurance-vie ou en direct n’offre pas la même expérience ni les mêmes avantages. En direct, l’épargnant est pleinement propriétaire de ses parts, ce qui permet une plus grande liberté de choix parmi l’ensemble des SCPI du marché. Cependant, les frais d’entrée sont généralement de 12 % à 10 % et sont prélevés à la sortie. De plus, les revenus distribués sont soumis aux revenus fonciers, ce qui peut alourdir la fiscalité, en particulier pour les contribuables fortement imposés.
Quelle fiscalité s’applique aux SCPI logées dans une assurance-vie ?
Est-ce qu’on paye des impôts sur une assurance-vie ?
En direct, les loyers perçus via une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers : ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En assurance-vie, ces revenus sont encaissés par l’assureur, et ne sont pas imposés chaque année. Ils sont capitalisés dans le contrat : vous ne payez rien tant que vous ne faites pas de retrait.
Autrement dit, aucune fiscalité n’est due chaque année, même si les SCPI génèrent du rendement. La fiscalité des SCPI offre un véritable différé d’imposition, qui permet de lisser l’impact fiscal dans le temps, puisqu’elle ne s’applique qu’au moment d’un rachat partiel ou total (retrait) sur le contrat. Et encore, seuls les gains réalisés dans le contrat sont imposés, pas le capital initial. Vous pouvez alors choisir entre :
- Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux),
- Ou l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, si cela vous est plus favorable.
Quels avantages fiscaux concrets à long terme ?
L’assurance-vie récompense la patience ! Après 8 ans de détention, les retraits bénéficient d’un abattement annuel sur les gains :
- 4 600 € par an d’abattement pour une personne seule,
- 9 200 € par an pour un couple soumis à imposition commune.
En dessous de ces montants, aucun impôt n’est dû (seuls les prélèvements sociaux restent applicables).
Après 8 ans, vous pouvez aussi opter pour une imposition au PFU réduit à 24,7 % (7,5 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), sous certaines conditions (versements ≤ 150 000 € pour une personne seule, ou 300 000 € pour un couple).
👉 En combinant capitalisation des revenus, défiscalisation à la sortie et abattements, investir en SCPI via l’assurance-vie permet d’optimiser fortement la fiscalité immobilière, surtout pour un horizon de placement long.
Comment choisir une assurance-vie pour loger des SCPI ?
Quels critères regarder ?
Pour investir en SCPI via l’assurance-vie, nous vous conseillons de privilégier un contrat réputé et solide, géré par un assureur reconnu, avec une bonne souplesse d’arbitrage (passer d’un support à un autre), une gestion en ligne fluide, et un accès à des unités de compte diversifiées. La transparence des frais est aussi essentielle : certains contrats facturent encore des frais d’entrée sur les versements ou des frais d’arbitrage élevés.
Les frais de gestion sur unités de compte doivent idéalement rester sous la barre de 1 % par an. C’est un point crucial, car ces frais viennent rogner la performance nette de vos SCPI.
Tous les contrats ne donnent pas accès aux mêmes SCPI. Certains proposent uniquement 2 ou 3 références peu performantes, tandis que d’autres offrent un large éventail de SCPI de rendement reconnues : Corum Origin, Cristal Life, Épargne Pierre, etc. Ce choix conditionne la diversification et la qualité du rendement.
Vérifiez le ticket d’entrée minimum (souvent autour de 1 000 à 5 000 € pour investir en SCPI), les contraintes de répartition (ex : au moins 30 % en fonds euros), et la possibilité de faire des versements programmés. Certains contrats exigent une répartition spécifique entre fonds euros et SCPI pour des raisons de gestion du risque.
Faut-il privilégier la souplesse ou la performance ?
Il n’y a pas de réponse unique. Si vous souhaitez garder la main sur vos placements, choisissez un contrat offrant des options de gestion libre, avec des arbitrages faciles et peu coûteux. En revanche, si vous cherchez un cadre plus fluide, certains contrats proposent des options de gestion pilotée, voire des allocations automatiques.
Pensez également à vérifier :
- La possibilité de programmer des versements mensuels,
- La simplicité de la gestion en ligne (notamment pour visualiser la performance des SCPI).
Et si vous vous demandez comment choisir une SCPI, les principaux critères d’évaluation sont : la stratégie d’investissement de la SCPI, le type d’actifs détenus, la qualité de la société de gestion, et enfin, l’impact fiscal sur vos revenus. Nos conseillers peuvent vous accompagner pour vous aider à choisir la meilleure solution d’investissement en fonction de votre profil, de vos besoins et de vos projets.
Ce qu’il faut retenir avant d’investir
Investir en SCPI via l’assurance-vie peut être une stratégie patrimoniale puissante, à condition de bien comprendre les enjeux. Ce duo combine les atouts de l’immobilier (rendement, diversification) et les avantages fiscaux de l’assurance-vie (capitalisation, fiscalité allégée à la sortie, abattements après 8 ans).
✅ Les avantages à retenir :
- Optimisation fiscale : vous ne payez des impôts que lors des retraits, pas chaque année.
- Rendement net de gestion : les SCPI affichent des performances intéressantes, supérieures à la plupart des fonds euros.
- Accessibilité : possible d’investir avec quelques milliers d’euros seulement, sans gestion locative.
- Diversification : exposition à de nombreux secteurs immobiliers (bureaux, santé, logistique…), sans concentration excessive.
✅ Les points de vigilance :
- Les frais de souscription aux SCPI s’appliquent même via assurance-vie, et la valeur de rachat est souvent inférieure en début de placement.
- Vous n’avez pas la pleine propriété des parts : c’est l’assureur qui détient les SCPI.
- L’univers des SCPI est limité au catalogue proposé par l’assureur, parfois restreint.
🤝 Pourquoi se faire accompagner ?
Entre le choix du contrat, le bon dosage entre supports (SCPI, fonds euros, unités de compte), et la sélection des meilleures SCPI disponibles, il peut être judicieux de se faire accompagner. Un conseiller peut vous aider à :
- Choisir une assurance-vie adaptée à votre projet,
- Optimiser la fiscalité sur le long terme,
- Constituer une allocation cohérente avec vos objectifs.