Chers investisseurs, cette semaine cet article sera consacré au crédit immobilier, et plus particulièrement aux conditions d’accessibilité. Pourquoi ? Car c’est souvent l’étape la plus délicate d’un projet d’investissement. Que cela soit pour un PINEL, du locatif ou votre résidence principale. Tout dépend de ce financement. En effet, les taux sont aujourd’hui historiquement bas et il est possible avec un bon dossier d’emprunter à un taux très faible. A titre d’exemple, sur 25 ans il est possible d’obtenir un taux à 1.75%.
Comment les banques se positionnent-elles face aux investisseurs désireux d’obtenir un prêt immobilier ?
Nous allons voir que plusieurs critères entrent en jeu et qu’il est important d’anticiper les demandes qui peuvent émaner de la banque. Bien anticiper permet de mettre toutes les chances de son côté. Les professionnels conseillent de trouver son financement avant même de regarder pour le bien immobilier, cela permet de définir un budget fiable.
Dans un premier temps, même si les conditions sont favorables, il faut montrer « patte blanche » à la banque pour qu’elle vous accorde votre financement. Cela commence par l’apport personnel, il n’est actuellement pas possible d’obtenir un crédit immobilier sans un minimum d’apport. C’est une preuve que vous avez fait un effort d’épargne et que vous êtes prêt à rembourser les mensualités sur plusieurs années. Généralement, cet apport doit au moins couvrir les frais de garantie et/ou de notaire.
Votre situation professionnelle est également primordiale : pour prévenir du risque de défaut, l’organisme préteur doit s’assurer que vous allez avoir des rentrées d’argent fixes pour répondre au remboursement des mensualités. Ce sont ces revenus qui vont déterminer le montant de crédit qui va vous être octroyés (en plus de votre apport). Aujourd’hui le HCSF (haut conseil de stabilité financière) fixe le taux d’endettement à 35% : c’est-à-dire que vos crédits (charges) ne doivent pas dépasser le tiers de vos ressources. Ensuite le reste à vivre, autrement dit ce qu’il vous reste pour vivre est un élément attentivement regardé par les banques et de même pour le saut de charges.
Le saut de charges ?
Je m’explique, si vous êtes locataire et que vous souscrivez un crédit pour votre logement : le décalage entre votre ancien loyer et la nouvelle mensualité de crédit ne doit pas être incohérent (passer de 800 € à 1 500 €), c’est ce que l’on nomme le saut de charges.
La durée est un autre élément à prendre en compte, les banques ne vont souvent pas plus loin que 25 ans sauf dérogation spéciale. Le coût des assurances adossé aux crédits est donc conséquent et les questionnaires médicaux aussi. Plus la durée augmente, plus votre âge avance et plus l’assurance risque de vous coûter chère. De surcroît, elle est rendue obligatoire par de nombreux établissements bancaires et elle est souvent très onéreuse comparativement à ce que propose les assureurs indépendants. Notre cabinet travaille avec de nombreux partenaires sur le marché et nous sommes en mesure de vous proposer un tarif très compétitif. Sachez qu’avec la loi HAMON, il est possible de changer d’assurance quand vous le souhaitez la première année, puis à date d’anniversaire les années suivantes.
La santé de vos comptes bancaires doit aussi être optimale, les établissements bancaires fuient les comptes criblés de découverts, de dépenses excessives sans effort d’épargne … L’analyse de vos derniers relevés de compte est le reflet de votre attitude : plus vous aurez un comportement « sain » plus la banque vous fera confiance.
Pour conclure cet article, il est évident que si vous souhaitez emprunter c’est le moment de le faire avec la baisse des taux d’intérêt. Cependant, cette baisse historique n’est pas consécutive d’un relâchement des conditions d’accès au crédit immobilier de la part des établissements bancaires. Avec la crise de la COVID19, on peut même penser que les banquiers ont tendance à être d’autant plus sélectifs. Nos chefs de projets patrimoniaux proposent de nombreuses solutions d’investissements immobiliers et nous travaillons en étroite collaboration avec des courtiers. Ce courtier c’est vôtre guide dans la jungle bancaire, son travail est de vous trouver le meilleur financement au meilleur coût une fois que nous avons mis en place vos solutions patrimoniales.
À bientôt chers investisseurs.