Mes chers investisseurs, je vous retrouve en ce doux mois de mai pour aborder avec vous la transmission de votre patrimoine, et comment l’anticiper, pour vous et vos proches. Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), est une façon intelligente de placer son argent dans la pierre… sans avoir à gérer un bien en direct. Mais alors, que se passera-t-il lorsque vous ne serez plus là ? Eh oui, même si ce n’est pas le sujet le plus réjouissant, la transmission des parts de SCPI en cas de décès est un point à ne pas négliger, surtout si l’on veut protéger ses proches ; c’est pourquoi anticiper sa succession n’est pas juste une affaire de chiffres ou de paperasse ! C’est surtout une preuve de prévoyance pour protéger vos proches, leur éviter des démarches complexes, éviter les conflits, et alléger autant que possible la fiscalité liée à cette transmission de SCPI.
Dans cet article, je vous explique tout, simplement et concrètement : ce qui se passe juridiquement, les règles fiscales à connaître, et surtout, les bons réflexes à adopter pour que vos parts de SCPI soient transmises dans les meilleures conditions.
Que deviennent les parts de SCPI en cas de décès ?
Quel est le sort juridique des parts détenues ?
Bonne nouvelle : les parts de SCPI ne disparaissent pas au décès du souscripteur. Elles rejoignent tout naturellement l’actif successoral, comme une maison ou un compte-titres. Elles seront ensuite transmises aux héritiers, selon les règles du droit civil : testament, donation antérieure, ou partage légal.
Souvent, si plusieurs héritiers sont concernés, les parts se retrouvent en indivision. Cela signifie qu’ils en sont copropriétaires… et qu’il faudra se mettre d’accord à l’unanimité pour toute décision. Autant dire que si l’on a rien anticipé, ça peut vite devenir compliqué ! Il est donc crucial d’anticiper cette situation pour éviter les blocages ou conflits familiaux.
Les délais de transmission et les démarches
En cas de décès, plusieurs démarches s’enchaînent :
- La première, c’est l’acte de notoriété, établi par le notaire, pour identifier les héritiers.
- Ensuite, la société de gestion de la SCPI doit être informée du décès, avec les pièces justificatives (acte de décès, acte de notoriété, pièces d’identité…).
- Une fois le dossier complet, la société met à jour le registre des associés. Cela peut prendre plusieurs semaines, voire quelques mois selon la situation.
Et pendant ce temps ? Les revenus des parts continuent de s’accumuler, mais ils ne seront versés qu’une fois la transmission finalisée. D’où l’importance d’avoir anticipé votre succession pour éviter les blocages.
SCPI et succession : quelle fiscalité s’applique ?
Comment sont évaluées les parts de SCPI dans une succession ?
L’évaluation des parts de SCPI dans le cadre d’une succession est une étape clé, car elle détermine la base sur laquelle seront calculés les droits de succession. En principe, les parts sont valorisées à leur valeur de reconstitution, c’est-à-dire le montant nécessaire pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI, frais inclus. Cette valeur est généralement supérieure à la valeur de retrait, qui correspond au prix auquel un associé peut demander le remboursement de ses parts.
Certaines sociétés de gestion peuvent fournir une valorisation officielle à jour, reconnue par l’administration fiscale, ce qui peut permettre d’éviter toute contestation. Cette valorisation est intégrée à l’actif successoral comme n’importe quel bien mobilier.
Attention :
Une mauvaise évaluation peut entraîner une majoration des droits à payer ou un redressement fiscal. Il est donc recommandé de s’appuyer sur les documents fournis par la société de gestion ou de solliciter un professionnel en gestion de patrimoine pour vous accompagner pendant cette étape.
Quelle fiscalité pour les héritiers ?
Les droits de succession peuvent être élevés, surtout si le patrimoine transmis est important et que les abattements sont épuisés. C’est souvent à ce moment que les investisseurs se posent une question essentielle : comment puis-je investir mon argent aujourd’hui pour éviter à mes proches de payer autant demain ?
La transmission de parts de SCPI entraîne le paiement de droits de succession, calculés selon le lien de parenté entre le défunt et les héritiers, après application d’un abattement fiscal.
Par exemple :
- En ligne directe (parent-enfant), l’abattement est de 100 000 € par parent et par enfant.
- Entre frères et sœurs : abattement de 15 932 €.
- En l’absence de lien familial, la fiscalité peut grimper jusqu’à 60 %.
Quels sont les avantages fiscaux d’une transmission optimisée ?
Heureusement, des stratégies existent pour alléger la facture :
- La plus efficace : la donation avec démembrement. Vous donnez la nue-propriété, vous gardez l’usufruit (les revenus). Et au décès ? Vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits à payer.
- Autre idée : faire des donations échelonnées, tous les 15 ans, pour profiter plusieurs fois des abattements. Résultat : un patrimoine transmis intelligemment, et des héritiers soulagés.
Vous souhaitez être accompagné par un professionnel pour vous aider dans vos démarches ?
Peut-on anticiper la transmission des parts de SCPI ?
Comment transmettre ses SCPI de son vivant ?
Vous pouvez tout à fait transmettre vos parts de SCPI de votre vivant. Et c’est même une très bonne stratégie pour maîtriser la fiscalité et la répartition.
Deux principales options s’offrent à vous :
- La donation simple : souple, elle peut cependant entraîner des déséquilibres futurs.
- La donation-partage : plus sécurisante, elle fige les valeurs au jour de la donation, évite les conflits et répartit les parts de façon équitable.
Et pour aller plus loin :
Combinez avec un démembrement de propriété. Vous donnez la nue-propriété, gardez l’usufruit (les revenus), et au décès, la pleine propriété revient aux bénéficiaires sans droits supplémentaires.
Une méthode souple, fiscalement avantageuse, et parfaitement adaptée aux SCPI.
Assurance-vie, SCPI et succession : une alternative pertinente ?
Une autre piste souvent méconnue, mais particulièrement efficace : investir en SCPI via une assurance-vie. Pourquoi ? Parce que l’assurance-vie bénéficie d’un cadre fiscal spécifique en matière de succession. Les sommes transmises au décès de l’assuré sont hors succession dans la majorité des cas, ce qui permet de réduire, voire d’éviter, les droits à payer par les bénéficiaires désignés.
Ainsi, en logeant vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, vous combinez deux avantages :
- La performance régulière des SCPI,
- Et la transmission optimisée propre à l’assurance-vie, notamment les abattements jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire (selon l’âge des versements).
Cette solution nécessite cependant de bien choisir le contrat, la société de gestion partenaire et la SCPI éligible. Nos conseillers sont là pour vous aider dans vos choix et stratégies patrimoniales :
SCPI, démembrement et succession : une stratégie d’optimisation patrimoniale
Le principe du démembrement et ses effets en cas de décès
Le démembrement de propriété est une mécanique simple et puissante :
- L’usufruitier perçoit les revenus,
- Le nu-propriétaire détient le bien sans les revenus, mais en récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier.
Mais que se passe-t-il en cas de décès de l’usufruitier ? L’usufruit s’éteint automatiquement, sans formalité ni fiscalité supplémentaire. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire des parts, sans avoir à payer de droits de succession. Ce mécanisme est particulièrement puissant pour anticiper une transmission patrimoniale en douceur, en allégeant considérablement votre fiscalité.
Quand le démembrement devient une stratégie successorale
Le démembrement ne se limite pas à une structure temporaire : il peut être volontairement mis en place à des fins de transmission, via une donation en nue-propriété.
Concrètement, un parent peut choisir de donner la nue-propriété de ses parts de SCPI à ses enfants, tout en conservant l’usufruit. Cette opération présente trois avantages majeurs :
- Réduction de la base taxable : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge de l’usufruitier (selon un barème fiscal précis). Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété est faible, et donc moins les droits à payer sont élevés.
- Maintien des revenus : le donateur continue à percevoir les revenus des parts de SCPI jusqu’à son décès.
- Transmission sans fiscalité supplémentaire au décès : à ce moment-là, la pleine propriété revient aux enfants sans frais ni droits.
Investir en SCPI en démembrement temporaire permet ainsi de préparer la succession en avance, en profitant des abattements renouvelables tous les 15 ans, tout en conservant l’usage des revenus.
Questions fréquentes sur les SCPI et la succession
↪ Quel placement ne rentre pas dans la succession ?
Certains placements peuvent sortir de l’actif successoral, notamment l’assurance-vie. Si elle a été bien structurée (bénéficiaires désignés, versements faits avant 70 ans), le capital transmis via l’assurance-vie échappe aux règles classiques de la succession et bénéficie d’un cadre fiscal très avantageux. C’est l’un des rares outils qui permet une vraie liberté de transmission.
↪ Quel livret ne rentre pas dans la succession ?
En pratique, tous les livrets bancaires classiques (Livret A, LDD, LEP, etc.) entrent dans la succession. Ils sont intégrés à l’actif successoral et partagés entre les héritiers. Aucun de ces livrets ne bénéficie d’un régime d’exonération particulier au moment du décès.
↪ Est-ce que les SCPI sont transmissibles librement ?
Oui, les parts de SCPI sont transmissibles : vous pouvez les donner ou les léguer à la personne de votre choix. Mais attention, certaines SCPI ont des statuts qui encadrent les modalités de transmission, notamment dans les cas d’indivision ou de démembrement. Il est donc important de vérifier les conditions spécifiques auprès de la société de gestion avant d’agir.
↪ Faut-il déclarer les SCPI dans l’IFI après succession ?
Oui. Les parts de SCPI font partie des biens immobiliers imposables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dès lors que la valeur nette du patrimoine immobilier (y compris la part des SCPI) dépasse 1,3 million d’euros. Après une succession, les héritiers doivent donc intégrer ces parts dans leur propre déclaration IFI, si leur patrimoine global le justifie.
En conclusion, transmettre des parts de SCPI à ses proches ne s’improvise pas. Ces placements entrent dans la succession, sont soumis à des règles précises d’évaluation et de fiscalité, mais peuvent également faire l’objet de stratégies d’optimisation de succession puissantes : donation, démembrement, assurance-vie… autant d’outils pour protéger votre entourage tout en maîtrisant l’impact fiscal.
Ce qu’il faut retenir :
- Les parts de SCPI sont intégrées à votre succession comme tout actif mobilier.
- La fiscalité dépend de la valeur des parts, du lien de parenté et du cadre juridique.
- Il est possible de transmettre vos SCPI de votre vivant, avec des solutions avantageuses.
- L’assurance-vie et le démembrement sont deux leviers à fort potentiel pour optimiser votre transmission.
- L’anticipation est la clé d’une transmission réussie.
Chez Aquilogia Patrimoine, nous vous accompagnons pour structurer votre stratégie patrimoniale, en tenant compte de vos objectifs, de votre situation familiale et de votre fiscalité.
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