SCPI française VS SCPI étrangère

Mes chers investisseurs, nous sommes heureux de vous retrouver pour analyser un produit de placement dont on vous a déjà souvent parlé : les SCPI. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent à l’investisseur de bénéficier d’un loyer en contrepartie de leurs investissements.

Les SCPI en 2023 commencent l’année aussi bien qu’elles ont terminé 2022. Au 30 juin 2022, la capitalisation des SCPI atteint 84,1 milliards d’euros, en hausse de 3 % sur un trimestre, selon les statistiques publiées par L’ASPIM et l’IEIF.

Retour sur ce placement qui a le vent en poupe, et sur les différences entre les SCPI françaises et les SCPI étrangères.

Un petit rappel ?

La SCPI est un placement géré par une société de gestion. Cette dernière a pour vocation d’acquérir, de gérer et de louer un parc immobilier, constitué principalement de bureaux, d’entrepôts logistiques et de commerces en France ou à l’étranger. Il s’agit donc d’un placement immobilier en évitant les contraintes de gestion locative immobilière direct.

En effet, lors d’un investissement en direct, la dépendance d’un locataire est inévitable, tout comme des dépenses d’entretien, de travaux ou de réparation qui ne sont jamais pris en compte dans le calcul du cash-flow.

La SCPI permet de gommer ces inconvénients car il y a une multitude de locataires au sein de la SCPI. C’est ce qu’on appelle la mutualisation du risque locatif.

Également, les charges sont prises en charge par la société de gestion et c’est eux qui s’occuperont de toute la partie travaux, achat et revente des biens, ou autres, au prorata de la répartition des parts.

Le ticket d’entrée, relativement accessible (en moyenne 1 000 € mais pouvant descendre aux alentours des 195 €) permet de calibrer son investissement à hauteur souhaité. Avec une petite somme, on peut donc détenir dans son patrimoine, un marché immobilier réparti sur toute la France et même à l’étranger. Chose impossible dans de l’immobilier direct.

La qualité du parc immobilier des SCPI est donc un point important au moment de la sélection, ainsi que les zones géographiques concernées par les investissements. En effet, certaines SCPI vont réaliser des investissements locaux, en priorisant le territoire national, misant sur la sécurité. D’autres, vont être diversifiés sur le territoire européen dans différents pays.

SCPI européennes et françaises : quelles différences ?

La grande différence entre les SCPI européennes et françaises va être la fiscalité. En effet, les SCPI françaises vont être taxées comme des revenus fonciers classiques, c’est à dire, plus fortement.

En France, les revenus fonciers sont imposés à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur. On doit en plus inclure les prélèvements sociaux de 17,2%. Imaginons une personne avec une TMI à 30%, elle devra s’acquitter de 47,2% de fiscalité sur les revenus de la SCPI française.

Or, avec une SCPI européenne, à rendement brut égal, le revenu net dans la poche de l’investisseur est bien plus important.

Tout d’abord, en investissant dans une SCPI européenne, l’investisseur va recevoir des revenus provenant de l’étranger. Cela exonère directement les prélèvements sociaux de 17,2%. Également, l’investisseur ne sera pas fiscalisé à sa tranche marginale d’imposition (30% dans l’exemple au-dessus), mais grâce aux conventions fiscales entre les pays. Son imposition finale sera aux alentours des 20%, soit deux fois et demie de moins qu’en SCPI française.

Étant donné qu’elles proposent une imposition plus faible et permettent donc aux investisseurs de toucher des bénéfices très avantageux, les SCPI Européennes apparaissent comme plus avantageuses fiscalement que les SCPI Françaises.

Néanmoins, les SCPI françaises ont elles aussi leurs avantages. De fait, pour un foyer fiscal soumis à une TMI faible (11%), elles pourraient être très intéressantes. Surtout que certaines SCPI françaises proposent un taux de rendement élevé et font preuve d’une excellente performance, qui affiche un rendement environnant les 6%.

De plus, les SCPI françaises ont pour avantage d’être plus facilement financées à crédit. En effet, si vous souhaitez investir en SCPI en faisant un emprunt bancaire, votre banque sera plus encline à accepter ce prêt si la SCPI est basée en France.

Alors, laquelle choisir ?

En conclusion, le choix entre SCPI française et européenne dépend de votre profil investisseur. En vous adressant à un conseiller spécialisé dans la gestion du patrimoine, vous pourrez être aiguillé en fonction de vos objectifs afin de sélectionner les meilleures SCPI pour vous.

N’hésitez pas à prendre contact avec nos experts en investissement au numéro suivant : 05 57 83 76 21.