Comment optimiser sa succession ? Le démembrement de propriété

Optimiser sa succession

Chers investisseurs, nous nous retrouvons cette semaine autour d’un sujet qui nous concerne tous : la succession, ou plutôt répondre à la question comment optimiser sa succession. Certes, ce besoin varie en fonction de l’âge et de la situation personnelle mais il n’est jamais trop tôt pour y penser. La plupart du temps, nous sous-estimons le coût que peut représenter une succession notamment si elle n’est pas correctement préparée. Car oui, il existe aujourd’hui différents leviers qui permettent d’alléger les frais qui y sont associés.

Cet article va vous former aux différents avantages et spécificités propres au démembrement de propriété. J’en conviens, ce terme peut sembler quelque peu barbare au premier abord mais nous allons voir que c’est un puissant outil de transmission qui gagne à être connu et utilisé pour optimiser sa succession .

Le démembrement c’est tout d’abord une notion de partage : démembrer la propriété d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier va conserver « l’usus » : le droit d’user du bien, d’y d’habiter ou de le louer par exemple mais aussi « le fructus » : autrement dit le droit d’en percevoir les fruits (ici on prendra à titre d’exemple les loyers). C’est également à lui qu’incombe la charge de payer les taxes et impôts relatifs au bien immobilier. Le nu-propriétaire, va lui posséder « l’abusus » : le droit de disposer du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier. C’est là le schéma simplifié du démembrement. Maintenant que nous avons posées les bases, vous allez comprendre en quoi il est intéressant de le mettre en place dans le cadre d’une succession.

Par exemple, transmettre la nue-propriété à ses enfants leur octroie l’avantage de ne pas s’acquitter des droits de succession. Le propriétaire désigne ici ses descendants comme nu-propriétaires qui sont alors soumis à une assiette d’imposition réduite. Dans une succession classique les droits de succession vont être calculés sur la valeur intégrale de votre bien, tandis que dans le cadre d’un démembrement, les droits à payer ne sont calculés que sur la valeur du bien qui représente la part du nu-propriétaire. Cette part est calculée selon un barème qui varie en fonction de l’âge du donataire (celui qui donne).  Prenons un cas concret pour que vous compreniez le système : ici un bien d’une valeur de 300 000 € avec un donataire âgé de 61 ans révolus qui souhaite optimiser la transmission à son fils. Vous avez dans un premier temps l’abattement de 100 000 € par descendant en ligne direct qui s’applique (donc pour le fils). Puis si vous choisissez d’utiliser le système du démembrement, on ne prendra alors que 50% de 200 000 € soit 100 000 € pour le calcul des droits. Par conséquent, vous payerez ici uniquement vos droits de donation sur les 100 000 €. Et non pas sur les 200 000 € si vous n’aviez pas anticipé l’organisation de votre succession.

C’est un mécanisme patrimonial qui est régulièrement utilisé entre époux, les deux sont usufruitiers et leurs enfants nu-propriétaires : au décès d’un des époux, le conjoint survivant conserve l’usus et le fructus du bien. Vous pouvez également le retrouver dans le cadre d’une SCI où le démembrement est fort utile, les parts de la SCI sont alors démembrées. Mais ce système ne se limite pas à l’immobilier, il est également possible de le mettre en place sur des contrats financier tels que l’assurance-vie ou le compte-titre. Les SCPI sont aussi accessibles en démembrement, vous pouvez donner la nue-propriété à vos enfants et en conserver l’usufruit (les revenus).

Il existe de nombreuses spécificités pour le démembrement de propriété, comme le démembrement temporaire qui peut pallier une situation financière délicate pour l’un de vos proches. C’est un mécanisme qui vaut la peine d’être étudié avec son expert patrimonial. Préparer sa retraite, réduire ses impôts, anticiper sa succession… ce sont des sujets importants qu’il est nécessaire de gérer pour ne pas se retrouver lésé face à un patrimoine que vous avez construit par vos propres moyens ou hérité de votre famille.